Son zamanlarda hem ülkemizde hem de küresel ölçekte meydana gelen ekonomik dalgalanmalar nedeniyle inşaat sektöründen de bir bir kötü haberler gelmekte. Yükselen dövizden kaynaklı olarak malzeme ve işçilik maliyetleri artmış, satışlar azalmış bunlar da inşaat şirketlerinin zorlanmasına neden olmuştur. Bir de inşaat şirketlerinin kurumsal yapıda olmamaları, iyi yönetilmemeleri, yüksek getirilerin ve giderlerin doğru mali politikalar ile dengelenememesi nedeniyle de iflaslar, kaçışlar başlamıştır.

Son zamanlarda hem ülkemizde hem de küresel ölçekte meydana gelen ekonomik dalgalanmalar nedeniyle inşaat sektöründen de bir bir kötü haberler gelmekte. Yükselen dövizden kaynaklı olarak malzeme ve işçilik maliyetleri artmış, satışlar azalmış bunlar da inşaat şirketlerinin zorlanmasına neden olmuştur. Bir de inşaat şirketlerinin kurumsal yapıda olmamaları, iyi yönetilmemeleri, yüksek getirilerin ve giderlerin doğru mali politikalar ile dengelenememesi nedeniyle de iflaslar, kaçışlar başlamıştır.

Bunun en son iki örneğini İnanlar İnşaat ve Neo Yapı’da gördük. Yarım asırlık maziye sahip İnanlar İnşaat’ın yönetim kurulu başkanı Serdar İNAN yurt dışına kaçarken, arkasında birbirleri ile ihtilaflı bini aşkın mağdur, bankalar, taşeronlar ve alacaklılar bıraktı. Ayrıca bu mağdurların tamamının arasındaki karmaşık hukuki ilişkiler de cabası.

Neo Yapı ise hızla yükseldiği inşaat sektöründe yarattığı güveni de kullanarak bir çok projesinden yüzlerce konutu tüketiciye “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” ile satmıştır. Bazı projelerini tamamlayıp teslimleri gerçekleştirmiş, ancak tapu kayıtlarının devrini yapmamış, bazı devam eden projelerini ise hiç tamamlayamamıştır. Konut satın alıp, bütün ödemelerini yapanlar devir talep ettiğinde çeşitli bahanelerle oyalamıştır. En sonunda tapu kayıtları incelendiğinde milyonlarca liralık ipotekler ve hacizler tespit edilmiş ve gerçek anlamda mağduriyetler doğmuştur.

Bu iki örneğin benzerlikleri nelerdir? İki şirket de güvenilir şirket görünümündedirler, bankalar ve tüketici gözünde sağlam ve inanılır bir duruşları vardır. Satışlarını “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” ile yapmaktadırlar, ancak bu sözleşmeyi tapuya şerh ettirmemektedirler. Projelerinin çoğunu tamamlamış tüketiciye teslim etmişlerdir. Ancak tapu devrini yapmamışlardır. Daha sonra işler kötüye gidince hepsinin yetkililerine ulaşılamaz olmuş ve tapu kayıtlarında milyonlarca liralık ipotek ve haciz alacaklıları ile konut satın alanlar baş başa kalmıştır. Bir kısım projeleri ise tamamlayamamışlardır bile. Sonunda da sahipleri yurt dışına kaşmıştır.

Bu mağduriyetlerin bir diğer nedeni ise bizim millet olarak okumayı sevmememiz. Konuştuğum bütün mağdurlar güven kılıfının rahatlığıyla sözleşmeyi okumadıklarını söylüyorlar. Ben bunu bir türlü anlayamıyorum. Daha önceki bütün yazılarımda sizlere söylediğim üzere, sevgili okuyucular bir şey imzalarken lütfen okuyun. İmzanız çok değerli ve içeriğini bilmediğiniz kağıtların altını lütfen imzalamayın. Eğer okumak istemiyorsanız, anlamam diyorsanız, bir avukat tutun o okusun, sizi uyarsın. Sonra bu yukarıdakiler gibi bir problem doğduğunda hesabını ondan sorabilirsiniz.

Sözleşmenin en başında bir uzman tarafından okunup sizi koruyacak bir halde düzenlenmesi için başvurmanız emin olun her şey dağıldıktan sonra başvurmanızdan hem daha koruyucu hem daha az maliyetlidir.

Şimdi bu şirketlerden konut satın alan tüketicilerin ne gibi mağduriyetleri oldu veya olacak. Dilerseniz onlara biraz değinelim.

Öncelikle bu mağduriyetlerin sebebi olan ve aslında tüketiciyi korumak için hazırlanıp kanuna eklenmiş “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” ni biraz inceleyelim.

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Nedir?

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmenödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir (TKHK m.40/1). Hukuki niteliği itibariyle, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi bir tüketici işlemidir. Bu sebeple, sözleşmenin bir tarafında ticari veya mesleki amaçlarla hareket tüketici sıfatına sahip olması mümkün değildir. Gerçek kişiler dışında, tacir sıfatı bulunmayan tüzel kişiler (dernekler, vakıflar vs.) de konut amaçlı taşınmaz edinebilirler

“Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” hem Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da hem de “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Yönetmeliğinde” düzenlenmiş, şekil şartına havi bir sözleşmedir. Noterde yapılması ve tapuya şerh edilmesi gerekmektedir. Bir kısım mağdurlar bu sözleşmeyi noterde imzalarken, bir kısmının şekil şartına uymadan adi sözleşme olarak imzaladığını gördük. Ancak korkmayın, bu şekil şartına uymayan sözleşmeler de geçerli kabul ediliyor. Kanuna göre inşaat şirketi bu sözleşmelerin tüketici aleyhine olarak hükümsüzlüğünü iddia edemiyor. Ayrıca sözleşme edimler yerine getirildiyse bütün sonuçlarını doğuruyor.

Ancak daha vahim olan durum ise, mağdurların “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” ni tapuya şerh ettirmemesi. Yani bu basit işlemi yapmadıysanız, sözleşmenin sizin için yarattığı korumalardan faydalanamayacaksınız demektir. Bu işlemi yaptıran mağdurlar, sözleşmedeki edimlerini yerine getirmeleri halinde bu şerhin korumasından faydalanıp, şerh tarihinden sonraki ipotek ve hacizlerden etkilenmezler. Gerçi inşaat şirketleri sözleşmeye madde koyarak bir alıcı bir de satıcı temsilcisiyle şerhin konulabileceğini düzenliyor. Bu da tüketiciyi mağdur etmek için bir kılıf sanki.

Tüketicilerin satış işlemi yapılmadan önce tapudan gayrimenkulün kaydını incelememesi nedeniyle de ayrıca başka mağduriyetler doğmuştur. Bazı işlemlerden önce dahi gayrimenkullerin tapu kayıtlarında ipotekler olduğu gözlemlenmiştir. Yani bu satış işlemi gerçekleşirken, konutu satın alan tüketici bu ipoteğin borcunu da kabul etmiş olmakta. İnşaat şirketi kaçıp gittiği taktirde, evinizin cebri icra yoluyla satışını istemek bankanın hakkı oluyor. Bu nasıl bir risk farkında mısınız?

Bir kısım tapu müdürlükleri ile inşaat şirketlerinin de birlikte hareket ettiği ve tapu kaydını incelemek isteyen alıcılara göstermediği gözlemlenmiştir. Elinizdeki sözleşmeyle gittiğiniz ve tapusunu incelemek istediğiniz gayrimenkul ile bağlantınızı ispat ettiğini taktirde göstermek zorundalar. Unutmayın!

Tüketicinin bir kısmı ödemeleri peşin olarak yaparken, bir kısmı ise konut kredisi kullanmakta. Bu da iki ayrı hukuksal durum yaratmaktadır. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’a göre kredi kullanan mağdurun zararı bir nebze koruma altındadır. Ancak kredi kullananların ödemeleri halen devam etmektedir.

Bankalar konut kredisini kullandırırken tüketici aleyhine ipotek koyamamaktadır. Çünkü bu tür satışlarda tapu devri olmadığından, bankanın konut kredisine istinaden ipotek koyabileceği bir gayrimenkul de bulunmamaktadır. Bankaların bu kredileri ipoteksiz bir şekilde tüketicilere kullandırmalarının nedeni banka ve inşaat şirketi arasında proje finansman sözleşmesi olmasıdır. Bankalar şirketlerin daha sonra zor durumda kaldığını görünce bütün verdikleri kredilerin toplamı kadar gayrimenkulün tamamına ipotek koymuşlardır. Kanımca bu yanlış bir uygulamadır. Nedenlerini açıklayacağım.

Mağdurların bir kısmının konut satın aldığı projeler tamamlanmış, konutları fiilen teslim edilmiş ve oturum başlamıştır. Ancak tapuda devir yapılmamıştır. Neo Yapı’nın Gölpark Projesi ve İnanlar İnşaat’ın İnanlar Terrace Projesi bunların örnekleridir. Bir kısmının ise henüz projesi tamamlanmamış, teslimi yapılmamış ve tabi ki tapu devri de yapılmamıştır. Projenin tamamlanıp tamamlanmayacağı ise bir muammadır. Bu da yine iki değişik hukuki durum yaratmaktadır.

Bu sayılan problemler hukuksal boyutun ilk ayağını teşkil etmekte olup, daha kolay ve çözümü mevcut olan kısımdır. Eğer sözleşmede üzerinize düşen edimi yerine getirdiyseniz, bedeli ödeyip teslimi sapladıysanız, mülkiyetin kimin olduğu, tüketici mahkemesinde açılacak bir tapu iptal ve tescil davası ile tespit edilip hak yerini bulacaktır.

Hukuksal boyutun ikinci aşaması ise gerçekten çok büyük bir sıkıntılar yumağıdır. Şöyle ki, projelerin bulunduğu arsaların malikleri inşaat şirketleri olduğundan, satışlar tapuda hemen gerçekleştirilmediğinden ve tapuya şerh edilmediğinden, projelerde yer alan konutların maliki de inşaat şirketleri olarak görünmeye devam etmektedirler. Bu nedenle her ne kadar “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” ile konutları satmış olsa da, bankalardan, finans kuruluşlarından ödeyebileceği kanısıyla, devirleri yapmadan bir çok kredi kullanmış ve bu kredilere istinaden de ipotekler tesis ettirmiştir. Ancak finansal olarak zora düşmüş veya ortadan kaybolmuş oldukları için bu krediler ödenmemektedir. Şu anda tüketiciler ve bankalar karşı karşıya kalmışlardır.

Yani yukarıda anlatılan senaryoya göre bir tüketici inşaat şirketi ile “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” yaparak bir konut satın almış, bunun bedelini ödemiş, konutu teslim almış, ancak tapuda oturmakta olduğu konutu üzerine alamadığı gibi, çok yüksek bedelli ipoteklerle ve hacizlerle karşı karşıya kalmıştır. Tapusunu alsa dahi bu ipotekleri ödemekle yükümlü olması gibi bir durum mevcuttur.

Bankalar bazı iddialarında haklı görünebilir. Ancak ben bazı açıklayacağım nedenlerle öyle olmadığını düşünüyorum.

Bu durum biz üniversitede okurken, sınavlarda karşımıza çıkan pratik çalışmalara benzemektedir. Bize çok karmaşık hukuksal bir problem verilir ve içinden çıkmamız talep edilirdi.

Konutun mülkiyeti konusunda yukarıda da anlattığım üzere hemen Tüketici Mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açılması gerekmekte. Eğer tüketici sözleşmede yazan bütün edimlerini yerine getirdiyse, ödemelerini yaptıysa, buna ilişkin dekontlarla birlikte davayı açtığı taktirde mahkeme derhal gayrimenkulün davalı olduğuna ilişkin şerh veriyor, alıp tapuya işlettirdiğinizde bu size bir nebze olsun koruma sağlıyor. Bu şerh dava boyunca taşınmazın 3.kişilere satılmasının, devir edilmesinin önüne geçiyor.

Yukarıda izah ettiğimiz üzere bu davanın sonunda eğer sözleşmede üzerinize düşen bütün edimleri yerine getirdiyseniz inşaat şirketine ait gözüken tapu iptal edilip adınıza yeni tapu tescil ediliyor ve birinci aşama tamamlanmış oluyor.

Ancak ikinci kısmın üzerinde hassasiyetle durulması gerekmekte. Çünkü tapuyu devir alsanız dahi, üzerindeki milyonlarca liralık ipotek ile bir süre sonra çok sevdiğiniz konutunuzun elinizden çıkacağı aşikar. İnşaat şirketinden alacaklı olan tedarikçilerin, taşeronların, işçilerin alacaklarından kaynaklanan hacizler de bu ipoteklerin cabası.

Ben bu konuyu hem ceza hukuku hem de özel hukuk bakımından değerlendireceğim.

Açılacak davaları ve yapılacak şikayetin içeriğini belirlemeden evvel ipoteğin neden kaynaklandığı tespit etmemiz gerekiyor.

Bildiğiniz ya da belki daha önce tecrübe ettiğiniz üzere, savcılık makamı ticari ilişkiden, sözleşmeden, alacak-verecek işlerinden kaynaklanan şikayet dosyaları hakkında, bu hukuk mahkemelerinin görevine girer diyerek takipsizlik kararı veriyor. Ceza hukuku marifetiyle karşı tarafı tazyik etme imkanımızı da ortadan kaldırmış oluyor. Ancak, eğer tapunun üzerindeki ipotek inşaat şirketinin kendi kullandığı kredilerden kaynaklanıyorsa bu bence kesin olarak dolandırıcılık suçunun unsurlarını taşıyan bir durum. Bu konuda takipsizlik kararı verilmesi dolandırıcıları korumak olacaktır.

Şöyle düşünün, çok beğendiğiniz bir evi şirketin yıllardır oluşturduğu olumlu izlenim üzerine, “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” ile satın alıp, bütün parasını ödüyorsunuz. Sonra bu inşaat şirketi kendi finansal durumunu düzgün idare edemiyor ve bankaya kredi için başvuruyor ve sizin olduğunu bildiği sevgili eviniz üzerine banka lehine ipotek kuruyor. Sonra siz tapunuzun devrini istediğinizde ipotek olduğu için devir yapmaktan imtina ediyor. Daha sonra belki iflas aşamasına geliyor, belki ödeyecek durumu olmadığı için banka işlemlere başlıyor. Siz, banka ve üzerinde banka lehine ipotek bulunan eviniz baş başa kalıyorsunuz. Banka evin üzerindeki ipoteği paraya çevirmek üzere evinizi cebri icra yoluyla satışa çıkartıyor. Sonuç olarak parasını ödediğiniz eviniz cebri icra yoluyla satılıyor.

Bu suçtan kaynaklı inşaat şirketinin kazandığı parayı, bankadan aldığı kredi ile toplayın. Banka da evi satıp parasını kurtarınca bu denklemden tek zararlı o şirketten ev satın almış ve parasını ödemiş yüzlerce mağdur oluyor. Bundan daha büyük ve planlı bir dolandırıcılık düşünemiyorum.

Banka ipotekleri kendi garantörlüğünden kaynaklı olarak ev satın alırken kendisinden konut kredisi kullanan müşterilerinin alacaklarına istinaden kurmuşsa o zaman iş biraz daha değişiyor.

Bu sözleşme modelinde yukarıda da izah ettiğimiz üzere, satış esnasında tapu üzerinize geçmediği için banka tapunun üzerine ipotek koyamıyor. Bu nedenle inşaat şirketleri bir banka ile projenin garantörlüğü konusunda anlaşıyor ve bütün müşterilerini bu bankaya kredi almak üzere yönlendiriyor. Banka da verdiği krediler için şirketin tapularına ipotek koyuyor. Bu işin içinde bir dolandırıcılık unsuru yok bence. Ancak burada hassas iki nokta bulunuyor;

Birincisi bankadan kredi almadan, peşin ödeme ile taşınmazları satın almış olan şahısların evine bankanın kredili satışlardan kaynaklanan nedenlerle ipotek koymaması gerekiyor. Ancak uygulamada bankanın bütün taşınmazlara ipotek koyduğunu görüyoruz. Bu açıkça usulsüz bir işlem. Bankanın evinin bütün parasını ödemiş olan, kendisinden kredi kullanmamış olan vatandaşı inşaat şirketinin borcu nedeniyle maddi manevi zarara uğratıyor.

Bu ipoteklerin tamamının fekki için mahkemelere başvuru yapılması lazım. İlgililerin de şikayet edilmesi gerekiyor.

Hatta bu durumla ilgili çok yeni bir Yargıtay kararı, Tüketici Mahkemesinde açılan tapu iptal ve tescil davasında bütün alacaklılar ve ipotek lehtarları taraf gösterilirse, hepsinin fekkedilip tapunun temiz bir şekilde tüketiciye devredilmesi gerektiğini vurgulamış. Bir umut ışığı olabilir.

Diğer bir durum ise kredi ile ev almış ve kredilerini düzgün bir şekilde ödeyip bitirmiş müşterilerin durumu. Eğer banka, gayrimenkullere yukarıda izah ettiğimiz şekilde bir ipotek koymuşsa, bu sefer de ipoteklerin banka borcu biten gayrimenkuller için fek edilmesi yani kaldırılması gerekiyor. Eğer siz kredinizi ödeyip bitirmişseniz ve banka ipoteği kaldırmamış ve evinizi cebri icra yoluyla satmışsa bu taktirde krediyi iki kere tahsil etmiş oluyor. Sizinle yapmış olduğu kredi sözleşmesine aykırı bir hareket bu. Bu ipoteğin kaldırılması için de dava açmanız gerekiyor.

Detayları inceledikçe bankaların ve inşaat şirketlerinin birlikte kanunu dolaşarak bir çok usulsüzlük yaptığını görüyoruz. Mesela bir banka inşaat şirketine kredi vermiş ve içinde iki yıldır oturum olan bir sitenin bulunduğu gayrimenkullerin kaydına ipotek koymuş. Bunu yaparken de SPK onaylı bir kuruluştan sitede oturum olmadığına ilişkin rapor almış. Bu konuda dava açıldıktan sonra banka bu raporu mutlaka dava dosyasına delil olarak sunacaktır. Bu taktirde de su, doğalgaz, elektrik abonelikleriniz, bunlara ilişkin faturalarınız, aidat ödemeleriniz ve ikametgah senedinizle birlikte bu şirketi şikayet etmenizi öneririm. En azından ben böyle bir rapor ile karşılaştığımda öyle yapacağım.

Hatta bir örnekte şirkete kredi veren banka şubesinin müdürünün ve çalışanlarının da bu şirketin projelerinden “uygun fiyatlara” ev aldığına dair duyumlar var. Karşılıklı faydalanmalar da mevcut anlayacağınız.

Anlattığım aksiyonlar inşaat şirketinden evini takyidatsız bir şekilde almak ve kullanmak isteyen mağdurların izleyebileceği usulleri anlatıyor. Bir de artık bu evden vazgeçmişseniz ve istemiyorsanız, sözleşmeden dönme hakkınızı da kullanabilirsiniz. Eğer inşaat şirketinin sözleşmede yer alan edimleri süresinde yerine getiremeyeceğini düşünüyorsanız, usulüne uygun bir şekilde sözleşmeden döndüğünüzü inşaat şirketine bildirip bütün yaptığınız ödemeleri talep edebilirsiniz. İnşaat şirketi ödemenizi yapmazsa bu taleplerinizi açacağınız dava ile ona karşı ileri sürebilirsiniz. Tabi dava sonuçlandığında kazansanız dahi paranızı alabileceğiniz bir inşaat şirketi bulabilir misiniz o kısmını bilemiyorum.

Kredi ile ev almış olan mağdurlar da, yukarıda anlattığım şekilde sözleşmeden dönerek kullandıkları kredi miktarını bankadan alma hakkına sahipler. Bunun için sözleşmeden dönme iradelerini inşaat şirketine bildirmeleri gerekiyor. İnşaat şirketi doksan gün içinde kredi bedelini finansman sağlayan kuruluşa öder, finans kuruluşu da bedeli derhal tüketiciye iade eder.

Bir de son bir uyarı daha sizlere, eğer bu durumları yaşamaktaysanız sakın inşaat şirketlerinin gelin tapunuzu hacizli ve ipotekli olarak devralın demesine kanım gidip tapuları almayın. Tapu müdürlüğünde adınıza tapu verilirken “hacizleri ve ipotekleri kabul ediyor musun?” diye size soruluyor. Siz de tapuyu almak için kabul etmek durumunda kalıyorsunuz. O zaman bu takyidatların temizlenmesi için eliniz zayıflamış oluyor.

Bu yaşananlar bilinmeyeni çok bir denklem gibi. Bu yazdıklarım bizim duyduğumuz şekildeki mağduriyetler. Bir de bilmediklerimiz var elbet. Bu inşaat şirketi ve bankalar işbirliği ile yapılmış olan usulsüzlüklerin sizin özelinizde tespit edilip ona göre hukuksal aksiyonların alınması gerekmekte.

Bir de uzun zamandır ülkemizi yöneten hükümetler ekonomimizin en büyük dayanaklarından birini inşaat sektörü olarak belirlemişlerdir. Bu nedenle bu sektöre zarar verebilecek, tüketicinin güvenini sarsacak, konut alımlarını olumsuz yönde etkileyecek bu tarz kanunu dolaşmak için özenle tasarlanmış usulsüzlüklerin önüne çıkartılacak yeni kanunlarla geçileceğini düşünüyorum. Mesela bunun örneğini bir kaç yıl önce bir kaç inşaat şirketinin maketten satış yaparak tüketicileri çok büyük zararlara uğratmasından sonra çıkartılan kanunlarda görmüştük. Bunun üzerine Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” özel olarak düzenlenmiş ve hatta bunun içeriğini anlatan ve bu şekilde satış yapılabilmesinin şartlarını düzenleyen bir de yönetmelik çıkartılmıştır.

Hükümete bu risklerin anlatılabilmesi adına mağdurların bir dernek kurmasının ve bu dernek aracılığı ile gerekli başvuruların ve görüşmelerin yapılmasının da faydalı olacağı görüşündeyim.

Evlerinizde güvenle oturmanız ve yatırımlarınızı koruyabilmeniz dileğiyle…

Takip etmekte olduğunuz Yapı.com.tr’nin geçen haftaki bültenini incelerken, bir haber dikkatimi çekti.

Haberin başlığı 30 yıllık arsa sorununu AİHM çözdü şeklinde olup, içeriği ise 30 yıldır çeşitli nedenlerle, bir şahsa ait arsanın belediye tarafından fiilen bu şahsa kullandırılmaması nedeniyle, arsa sahibinin başlattığı hukuki mücadelenin AİHM’de sonuçlanması ile ilgiliydi.

Peki bu mücadele neden ve nasıl başlayıp, nasıl devam etmişti? Süreç boyunca mevzuatımızda ne gibi değişiklikler olmuş ve malik idarenin ve mahkemelerin hangi yanlış uygulamalarına maruz kalmıştı?

Geçen yazı konumuz kamulaştırmaydı. Bu yazının içeriğinde “kamulaştırmasız el atma davaları” na da kısaca değinmiştik. Ancak konunun uzun ve hassas olduğunu, bu nedenle bir yazı konusu olarak değerlendirilmesi gerektiğini söylemiştik. Bültende çıkan bu haberi okuyunca, güncel hale gelmiş bu konuyu yazma ihtiyacı hissettim. Haber içeriğinde de bahsedildiği gibi, ülkemizde, bu malik durumunda olan, hukuki olarak kendisine ait olan arsayı idarenin bazı işlemleri nedeniyle fiili olarak kullanamayan pek çok şahıs ve şirket mevcut. Çıkarılan kanunlarla ve Yargıtay tarafından verilen kararlarla bu kimselerin hak arama mücadelesi hızlanmakta ya da yavaşlamakta. Şimdi duruma hukuksal olarak bir göz atalım.

Nedir bu kamulaştırmasız el atma?

Kamulaştırmasız el atma, kamulaştırma işlemi yapılmaksızın , el koyma suretiyle, malikin hukuken kendisine ait olan gayrimenkul üzerindeki fiili kullanım hakkının idare tarafından engellenmesi olarak tanımlanabilir.  Aynı zamanda mülkiyet gibi en kutsal insan haklarından birinin de idare tarafından engellenmesidir. İdarenin yasal bir dayanak olmadan, taşınmaz üzerinde fiili tasarrufta bulunması ya da malikin tasarrufta bulunmasını hukuksal olarak engellemesi de bir başka tanımıdır. Yani el atma hem fiilen hem de hukuken gerçekleşebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 15.12.2010 tarihli kararında hukuki el atmanın da fiili el atma gibi değerlendirilmesi gerektiği hakkında karar vermiş ve bu ayrımı ortadan kaldırmıştır.

Yani bu karardan sonra, bir gayrimenkule idare tarafından el atılıp, malik tarafından kullanılmasının engellenmesi ile hukuksal olarak malikin gayrimenkulünü kullanmasına engel sınırlandırmalar getirmesi arasında bir fark bulunmadığı Yüksek Mahkeme kararı ile kabul edilmiştir. İkisi de sonuç itibariyle kişinin mülkiyet hakkını kullanmasının engellenmesidir. Yani bu karara göre gayrimenkulünüz imar planında okul yeri olarak ayrılmış ancak idare uzun süre hareketsiz kalmış, uygulamada 5 yıl olarak belirlenmiş, arsayı size kullandırmadığı gibi kamulaştırma prosedürünü de tamamlamamışsa bu bir el atma sayılacaktır.

Bu karardan sonra uygulamada oturan Yargıtay’ın bu görüşü idarenin yüksek tazminatlar ödemesine neden olmuş ve genel olarak idare tarafından çatlak sesler yükselmeye başlamıştır. Bu nedenle, kanun koyucu, idare tarafında kamulaştırma konusuna muhatap olan birimlerden alınan görüşleri dayanak yaparak, hukuki el atmalar ile ilgili olarak 2013 yılında 6487 sayılı Torba Yasanın 21 ve 22. maddeleri ile çok tartışmalı yeni düzenlemeler getirmiştir. Ayrıca bu maddelerin derdest davalara da uygulanması gerektiğine ilişkin Kamulaştırma Kanunu’na eklenen geçici madde ise gerçekten trajikomiktir. Ne evrensel hukuk normlarıyla ne de süregelen uygulamayla kesinlikle örtüşmeyen bu düzenleme herkesi şaşırtmıştır.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Görevli Mahkeme:

Daha önce bu davaların idari yargıda mı adli yargıda mı görüleceği konusunda pek çok hukuki tartışma yaşanmıştır. Asliye Hukuk Mahkemelerinin ve idare mahkemelerinin görevli olduğuna dair adli, idari mahkeme, Yargıtay kararı ve uyuşmazlık mahkemesi kararı mevcuttur.

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun, 6487 sayılı yasanın 21. maddesi ile değişik, Geçici 6. maddesinin 10. Fıkrasıyla bu uygulama çarpıklığına bir son getirilmiştir. Madde içeriğine göre ;

“Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmi kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulanmasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 3/5/1985 tarihli ve 3194 Sayılı İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabilir. Bu madde hükümleri karara bağlanmamış̧ veya kararı kesinleşmemiş̧ tüm davalara uygulanır, denmiştir. Yani yeni düzenlemeye göre hukuki el atmaya ilişkin davalarda idari yargı yetkilidir.

Fiili el atmalara ilişkin davalara asliye hukuk mahkemeleri görevli olup gayrimenkulün bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi ise yetkili olacaktır.

Uzlaşma Şartı:

Kamulaştırma Kanununun Geçici 6. Maddesinde yer alan  ‘’Bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır.’’  düzenlenmesi ile ‘’uzlaşma’’ dava şartı olarak kabul edilmiştir. Diğer bir ifade ile dava açmadan önce uzlaşma usulünün uygulanması zorunludur.

Yani imar planına dayalı kamulaştırmasız hukuki el atma davalarında, öncelikle idari başvuru yoluna gidilmesi; idari başvurudan bir sonuç alınamaması durumunda idari yargıda dava açılabilmesi kabul edilmiştir.

Ancak Anayasa Mahkemesi’nin bu kanun maddelerinin tartışıldığı kararına göre 04.11.1983 tarihinden sonra kamulaştırmasız olarak el atılan taşınmazlar da bu kanun hükümlerine tabi olsa da, uzlaşma prosedürünün tamamlanmış olması şartı aranmayacaktır.

İlgili maddeye ve uygulamaya göre taşınmaz maliki noter aracılığı ile fiilen el konulan taşınmaz için uzlaşma görüşmelerinin başlamasını, teşkil edilecek kıymet takdir komisyonu marifetiyle taşınmazın bedelinin tespit edilmesini, uzlaşma komisyonu kurularak uzlaşma görüşmelerine davet talebini bildirmek suretiyle müracaatta bulunmalıdır.

Burada önemle üzerinde durulması gereken hususa göre, Yasa; ‘’uzlaşma başvurusunu’’ değil ‘’uzlaşma usulünün uygulanmasını’’ dava şartı olarak göstermiştir. Yani başvuru yeterli olmayıp, sürecin tamamlanması önemlidir.

Yasada süreç ile ilgili olarak şöyle açıklama yapılmıştır.‘’ Uzlaşma görüşmeleri, hukuki veya fiili engel bulunmadığı takdirde davete icabet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır.’’ denilmektedir. Buna göre; müracaat üzerine idare tarafından kurulacak uzlaşma komisyonu, müracaatta bulunan maliki uzlaşma görüşmeleri için davet etmeli ve davete icabet tarihinden itibaren de bu görüşme altı ay içinde sonuçlandırılmalıdır veya müracaat üzerine idare müracaatta bulunan maliki uzlaşma görüşmelerine davet etmemişse yine bu sürenin bitimi beklenmelidir. Yani başvurudan itibaren geçecek olan bu altı aylık süre dava aşamasına geçilmesi için aranan bir şart haline dönüşmüştür.

Uzlaşmazlık halinde ise; yukarıda ifade edildiği gibi uzlaşma görüşmelerine başlamak ve idare ile uzlaşmak istenmiyorsa ‘’İdare ve malik arasında uzlaşma sağlanamadığı takdirde, uzlaşmazlık tutanağının tanzim edildiği tarihten itibaren üç ay içinde malik veya idare tarafından bedel tespiti davası açılabilir’’ hükmüne paralel olarak uzlaşmazlık tutanağı tanzim ettirmek ve üç ay içinde de dava açmaktır. Yani uzlaşma sürecinin bitiminden itibaren başlayan bu üç ay dava açma süresidir.

Bilindiği gibi yeni kanun derdest davalar için de geçerlidir. O halde, böyle bir dava varken de uzlaşma şartının yerine getirilmesi gerekecektir. Eğer yargılama devam etmekte ise davalı idareye uzlaşma görüşmelerine başlamak için müracaat edilmeli ve bu durum mahkemeye bildirilmelidir.

Bu yeni yasaya göre, önceden uzlaşma aşamasında nakdi ödeme, trampa, idareye ait sınırlı ayni hak tanınması veya imar hakkı tanınması şeklinde tanımlanan idarenin takdir yetkisi kaldırılmış olup, nakdi ödeme diğer tüm olasılıkların mümkün olmaması durumunda önerilebilmektedir. Nakit ödeme taksitlerle yapılabilir, ancak taksit süresi boyunca faiz işleyecektir.

Kamulaştırmasız El Atmalarda Uygulanacak Harçlar ve Vekalet Ücreti :

Kanun koyucu, yeni eklenen fıkra ile, kamulaştırmasız el atma davalarını yanlış bir şekilde değerlendirmiş, tespit davası haline dönüştürüp, eda davasında hükümle birlikte karar verilmesi gereken nispi vekâlet ücretlerini ve dava açılırken ödenecek dava harçlarını maktu hale getirmiştir.

Yukarıda incelendiği üzere, konu üzerine Torba Yasayla yapılmış olan yeni değişikliklerle kanun koyucu işleyen bir düzeni bozmuş ve idare yönünden yüksek ödemelere neden olacağını düşünerek insan haklarına aykırı bir düzenleme getirmiştir. Bu düzenlemenin derdest davalara da uygulanması gerektiği konusunda bir madde koyarak da durumu daha da içinden çıkılmaz bir hale getirmiştir.

Öncelikle bu düzenleme Anayasamızın Mülkiyet Hakkını Düzenleyen 35.maddesine, kamulaştırma ile ilgili 46.maddesine ve yargı erkini konu alan 138. Maddesine tamamen aykırıdır. Ancak Anayasa Mahkemesi’nde bu eklenen kanun metinleri incelenmiş ve bir kaç ufak nüans hariç maddelerin Anayasa’ya aykırı olmadığına karar verilmiştir. Anayasa Mahkemesi Anayasa’yı koruyamamıştır.

Kaldı ki; Anayasamızın 90. Maddesine göre usulüne uygun bir şekilde yürürlüğe konulmuş olan milletlerarası sözleşmeler kanun hükmündedir. Anayasaya aykırılığı dahi iddia edilemez. Usulüne göre yürürlüğe konulmuş̧ temel hak ve özgürlüklere ilişkin milletlerarası antlaşmalarla kanunların aynı konuda farklı hükümler içermesi nedeniyle çıkabilecek uyuşmazlıklarda milletlerarası antlaşma hükümleri esas alınır. Yani usulüne uygun bir şekilde TBMM tarafından kabul edilmiş ve yayınlanmış olan milletlerarası sözleşmeler Anayasamızın bile üstünde kabul edilmektedir.

Türkiye’nin 18.05.1954 tarihinde onayladığı, İnsan Hakları ve Temel Özgürlüklerin Korunmasına İlişkin Sözleşmeye Ek 20.03.1952 tarihli Paris Protokolünün 1. Maddesi Mülkiyet Hakkının korunmasına ilişkindir. Maddenin ilk fıkrası şöyledir;

Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.

İşte ülkemizin de imzası bulunan protokolün bu maddesi ve Anayasamızda bulunan diğer ilgili maddeler, yeni düzenlemenin evrensel ve yerel hukuk normlarına ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olmadığını ortaya koymaktadır. Devlet kamulaştırmasız olarak vatandaşın malına el atmakta, bunu kendi istediği şartlarla gerçekleştirmekte, ancak vatandaşın hakkını tam ve süresinde ödemekten, kendi hukuki manevralarıyla sıyrılmaya çalışmaktadır.

İşte bu durumdan yılmış ve haberde geçtiği üzere yurtiçinde mevcut bütün hukuki yolları tüketmiş bir vatandaş, AİHM’ne başvurmuş ve mahkemece başvurusunun kabul edilebilir olduğuna karar verilmiştir.

Şimdi AİHM’nin bu konu hakkında vereceği karar önem taşır bir hale gelmiştir. Çünkü yeni kanun maddeleri yargılamayı ve mevzuatı öyle bir hale getirmiştir ki, hangi mahkemenin görevli olduğu bile zar zor anlaşılmaktadır.

Bombaların, şehitlerimizin ve kaybettiğimiz vatandaşlarımızın sayısının arttığı bu karanlık günlerde, her kötü şeyin bir sonu olacağına ve her karanlık yolun sonunun aydınlığa varacağına inanarak, her şeye rağmen, herkese iyi haftalar dilemek istiyorum.

Barışa giden yolda, umut ve cesaret hep bizimle olsun. Olsun ki dayanma gücünü kendimizde bulabilelim.

Aslında bu yazımızın konusunu oluşturan sözleşmeyi ben bir hukukçu olarak böyle adlandırmıyorum. Ancak okuyucular tarafından yazı konusunun ne olduğu daha rahat anlaşılabilsin diye başlığı böyle kullandım.

Yazı konusu sözleşmenin tarafları arsa sahibi, yani malik ve yüklenici yani müteahhittir. Malik arsa payının bir kısmını ya da tamamını, sözleşmede belirlenen zamanlarda yükleniciye devreder, yüklenici de devraldığı bu arsa payına karşılık olarak sözleşmede belirlenen sürede inşa edeceği bina, yapı ya da sitedeki bir kısım bağımsız bölümleri arsa sahibine verir. Ben bu nedenlerle, kendi hazırladığım sözleşmelerde “Taşınmaz Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi” başlığını kullanmayı tercih ediyorum. Ancak uygulamada bu sözleşmenin, devir şartlarına göre, pek çok değişik isimle anıldığı görülmektedir. Tabi sözleşmenin başlığından evvel konusu ve içeriği daha önemlidir.

Bu sözleşme hem arsa sahipleri hem de yükleniciler için çok önemlidir. Çünkü her şeyin başında taraflar arasında doğan bütün ilişkinin temelini sadece bu sözleşme ve onun maddeleri ve ekleri düzenlemektedir. Arsa sahibi için, devredeceği arsasının yanlış ellere düşmeden, en doğru şekilde korunabilmesi, karşılıklı ilişkinin başında bu sözleşmenin güzel bir şekilde hazırlanması ile olacaktır. Yüklenici de bu sözleşmeye güvenerek, bir yabancının arsası üzerine bir bina inşa edecek ve yüklü miktarda masraf yapacaktır. Hem bu yapacağı masrafların karşılığını almak, hem de kar etmek isteyecektir. O da hem harcamalarını hem de karını, kısacası parasını korumak için bu sözleşmenin doğru hazırlanmasına ihtiyaç duymaktadır.

Sözleşmenin Konusu ve Özellikleri Nelerdir?

Öncelikle bu sözleşmenin en büyük özelliği sinallagmatik ve karma yapılı olmasıdır. Yani sözleşmenin iki tarafını da borç altına sokmaktadır. Arsa sahibinin borcu arsasının bir kısmını yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu ise, devraldığı bu arsa payının karşılığı olarak arsa üzerinde inşa edeceği, bina, site ya da yapının bir kısım bağımsız bölümlerini arsa sahibine vermek olacaktır. Yani düzgün olarak uygulandığı taktirde iki tarafı da mutlu edecek, günümüz tabiriyle bir “win-win” sözleşmesidir.

Sözleşmenin Unsurları Nelerdir?

– Taraflar arasında bir sözleşmenin yapılmış olması ve şekil şartı:

Öncelikle bu sözleşmenin bir diğer özelliği iki bölümlü, karma bir sözleşme olmasıdır. Sözleşmenin ilk bölümü arsa payının devri işlemini gerektirmektedir. Tabi inşaat bitmeden ve daireler hazır olmadan arsa sahibi de arsa payını devretmeyeceğine göre bunu devredeceğine ilişkin bir taşınmaz satış vaadi verecektir. Kanunlarımıza göre satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapılma zorunluluğu vardır.

İnşaat işini yapmak ile ilgili kısım ise hukukumuzda eser sözleşmesi olarak anılmakta olup, herhangi bir geçerlilik şartı mevcut değildir. Ancak bu iki sözleşme bir arada hazırlanıp, karma bir sözleşme olarak imzalanacağı için, noterde imzalanması sözleşmenin bütünü için geçerlilik şartı olarak karşımıza çıkmaktadır. Yaşanacak olan hukuki ihtilaflarda da mahkemeler bu geçerlilik şartına uyulup uyulmadığına mutlaka bakacaklardır.

-Arsa sahibi arsa payını devretmeyi vaat etmeli ve yüklenici de bu arsa üzerine tamamlanmış ve oturulabilir bir yapı inşa etmeyi üstlenmelidir. Yani binayı ve bütün diğer bölümlerini kusursuz ve eksiksiz olarak tamamlamalı ve ortaya çıkabilecek ayıpları gidermeyi de bu sözleşme ile garanti etmelidir.

-Arsa sahibi, “ücret” olarak arsa payını devretmeli veya devretmeyi taahhüt etmelidir. Bu taahhüdün uygulamada çeşitli modelleri olduğu görülmektedir. En yaygın olanı satış vaadidir. Arsa sahibi, arsa paylarını yada arsanın tamamını sözleşmenin başlangıcında yükleniciye devredebileceği gibi, inşaatın tamamlandığı aşamalara göre de devredeceğini taahhüt edebilir. Ben kendi yaptığım sözleşmelerde, arsa sahipleri açısından daha güvenli olduğunu düşündüğüm için, bu aşamalara göre olan sistemi kullanmaktayım.

-Bir de sözleşmenin süresi kanımca çok önem taşımakta. Günümüzde inşaat ruhsatının ne kadar zor alındığı herkesin malumu. O nedenle bu sözleşmeyi hazırlarken ya da sözleşme ile ilgili pazarlıkları sürdürürken, eğer yüklenici tarafındaysam izinler alındıktan sonra süreyi başlatmaya, arsa sahibi tarafındaysam izinlerin alınmasını da sürenin içine dahil etmeye çalışıyorum. Bu da aslında küçük görünen ancak çok mühim bir önlem. Çünkü bazen bu izinlerin, ruhsatların alınması yıllar sürebiliyor ve inşaatın başlaması çok gecikiyor. Bu taktirde iki taraf da zarar görüyor, aralar geriliyor.

Ayrıca kötü niyetli bazı şahısların, kendilerini müteahhit gibi göstererek, arsa sahipleri ile bu sözleşmeleri izinlerin alınmasından sonra süreyi başlatarak imzaladıklarını, aradan uzun zaman geçmesine rağmen bu izinleri almayıp, sanki arsanın sahibi olmuşçasına gerçek müteahhitlere bu sözleşmedeki haklarını satarak gelir elde etmeye çalıştıklarını gördüm. Gerçek ve güvenilir bir yüklenici, bu izinleri alır, inşaatı da vaat ettiği sürede bitirir. Zaten bitiremeyecekse bu işin altına hiç girmez.

-Yüklenicinin Borçları Nelerdir?

a) Sözleşmeye ve teknik şartnameye uygun olarak inşaatı kusursuz olarak, kararlaştırılan tarihte tamamlayacaktır;

b) Açık ya da gizli ayıplara karşı güvence verecektir;

c) İnşaat ruhsatını ve oturma izinlerini alacaktır, hem inşaatın kabasını, hem içini, hem ortak kullanım alanlarını resmi olarak, kanunlara uygun bir şekilde ruhsatını alarak inşaatı tamamlayacak hem de yine resmi ve kanunlara uygun şekilde oturma izinlerini alacaktır. Kat irtifakını sağlayacak ve kat mülkiyetini kuracaktır, kısacası inşaatın başlangıcından bitimine kadar bütün izinleri alacak, masraflarını da karşılayacaktır;

d) İnşaatla ilgili bütün Vergileri ödeyecektir;

e) Sözleşmede yer alan başka yükümlülükleri varsa onları da eksiksiz olarak yerine getirecektir.

f) Ayrıca ülkemizde sözleşme serbestisi olduğu için arsa sahibinin sözleşmeye ekleteceği kanuna uygun bütün maddeleri de yerine getirmek zorundadır. Mesela inşaat devam ettiği müddetçe arsa sahibinin kirasını ödemek ya da inşaat süresinin uzaması nedeniyle doğacak zararları karşılamak hatta bunları yerine getirmezse mal sahibine cezai şart ödemek gibi.

-Arsa Sahibinin Borçları Nelerdir?

Arsa sahibinin yükleniciye kıyasla sözleşmeden kaynaklanan daha az borcu bulunmaktadır.

a)Arsayı yükleniciye inşaata hazır bir şekilde boş ve temiz olarak teslim edecektir;

b)Sözleşmede belirlenen arsa paylarını, sözleşme şartlarına göre belirlenen sürelerde arsa sahibine devir edecektir.

-Yüklenici inşaattaki ayıplardan ne oranda sorumludur?

Yukarıda izahatı yapıldığı üzere yüklenici, yapımını üstlendiği binayı tam ve eksiksiz olarak ve sözleşmede kararlaştırılan süreye riayet ederek, oturuma uygun şekilde teslim etmek zorundadır. Aksi bütün hallerde bina ayıplı olacaktır. Değişik şekillerde ortaya çıkabilecek olan bütün ayıplardan da yüklenici sorumludur.

-Yüklenicinin inşaatı ayıplı olarak tamamlaması ya da hiç tamamlamaması halinde arsa sahibinin, ayıba karşı seçimlik hakları neler olacaktır?

Öncelikle yürürlükteki Borçlar Kanunu uyarınca, arsa sahibi teslimden sonra binayı gözden geçirmek ve tespit ettiği ayıpları yükleniciye bildirmek zorundadır. Bu bildirimin noter aracılığıyla ve yazılı olarak yapılması uygun olacaktır.

Bu bildirimde yükleniciye makul bir süre tanınmalıdır. Bu süre içerisinde ayıpları gidermeyen yükleniciye karşı arsa sahibinin Borçlar Kanunu 475. Maddesi uyarınca seçimlik hakları doğacaktır. Madde eser sözleşmesini düzenlediği için, lafzında geçen iş sahibi aslında konumuzdaki arsa sahibidir;

“Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

1. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.

2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.

3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.

İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.

Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.”

Maddenin içeriği bu şekilde olup çok açıktır. Arsa sahibi bu haklardan dilediğine başvurabilir. Ancak bu konuya ilişkin olarak Yargıtay’ın önemli kararları mevcut olup, bu teknik konulara yazımda değinmeyeceğim.

-Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl  sona erer?

Tabi ki, istenilen tarafların yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirmesi sonucu kendiliğinden sona ermesidir. Bu şekilde iki taraf da amacına ulaşmış olacaktır. ancak her zaman böyle “mutlu bir son” yaşanmadığı çoğu defa tarafımdan gözlemlenmiştir.

Yüklenici tarafın iflası ile son erdiği taktirde, sözleşmede herhangi bir düzenleyici madde yoksa, icra iflas kanunu hükümlerine göre işlem yapmak gerekecektir.

Taraflardan birinin vefatıyla sona erdiğinde ise, yine sözleşmede düzenleyici madde bulunmuyorsa, bu sefer de miras hukukuna göre çözüm aranacaktır.

Yüklenicinin inşaatı tamamlayamaması ya da tamamlamadan kaba halde bırakıp ortadan kaybolması da bu sözleşmenin hayata geçirilmesi esnasında yaşanan en büyük sıkıntılardandır. Bu konu ile ilgili olarak yine Yargıtay’ın önemli kararları bulunmaktadır. Yargıtay yüklenicinin kusuru ile zarara uğrayan arsa sahibinin maddi haklarını ve sözleşmeden cayma hakkını düzenlerken, inşaatı bir aşamaya getirmiş ve masraf yapmış olan yüklenicinin maddi zararlarını da gözetmiştir.

Yine pek çok sözleşmeden, kanundan ya da hayatın olağan akışından kaynaklanan nedenlerle sonlanması mümkün olabilecektir. O kadar teknik ve o kadar geniş bir konudur ki bu, ancak yaşanan soruna göre yapılabilecek bir araştırma sonucu çözülebileceğinden burada bahsetmekte fayda görmüyorum.

– Sonuç Olarak:

Öncelikle bu özel, önemli ve büyük ölçüde maddiyatla ilgili sözleşme hem çok teknik hem de çok hassastır. Bir maddede yapılacak bir yanlış müteahhiti iflasa, arsa sahibini de yıllarca beklemeye, dolandırılmaya, arsanın geleceğinin sürüncemede kalmasına neden olacaktır. Adeta dantel gibi, her bir maddesinin büyük titizlikle, defalarca okunarak, özenle hazırlanması gerekmektedir.

Her arsanın, her binanın kendine has özel durumları olacağından, sözleşme de bu her özel duruma göre farklılıklar göstermek ve yeni baştan hazırlanmak zorundadır. Bu nedenle internet aracılığıyla bulacağınız örnek sözleşmelerin bu farklılıkları taşımayacağını söylemeden geçemeyeceğim.

Hakkında sayısız Yargıtay kararı, cilt cilt araştırma olan ve doktrinde pek çok tartışmaya konu olmuş bu önemli sözleşmeyi genel hatlarıyla anlatmaya çalıştım. Konu geniş ve çok teknik olduğundan detaylara fazla girmeden sizlerle paylaştım. Merak ettiğiniz konuları yorumlar kısmından yanıtlayacağım.

2014 yılından önce kamuoyunu çok meşgul eden, hukuksal bir mesele vardı. Herkesin bildiği üzere, maket üzerinden yapılan gayrimenkul satışları tüketicileri yanıltmakta idi.

Hatta bu bazı müteahhit olduğunu iddia eden şahıslar tarafından bir dolandırıcılık yolu haline getirildi. Bu kişiler, insanlara maket üzerinden büyük vaatlerde bulunmakta, çok lüks siteler göstermekte, yıllarca tüketicinin parasını bu umudu kullanarak tahsil etmekte, ardından hiçbir şey vermeden ortadan kaybolmaktaydılar. Tüketiciler de ellerinde bu şahıslarla yapmış oldukları anlamsız ve geçersiz sözleşmelerle, mahkeme mahkeme gezerek haklarını aramaya çalışmaktaydı.

Ya da kendi öz kaynakları ile projelerini tamamlayamayan müteahhitler, kredibiliteleri de olmadığı için, yeni projeler yaratmakta, bunları maket üzerinden tüketiciye satarak para toplayıp, hali hazırdaki projesini bitirmeye çalışmaktaydı. Yani taşıma suyla değirmen döndürmeye uğraşmaktaydılar. Ancak bu yöntem elbet bir yerde son bulmakta, müteahhit iflas etmekte ve maketten konut satın almış olan tüketici yine mağdur duruma düşmekteydi. Ödenen paralar yanında bankalardan alınan krediler de tüketicileri ayrıca maddi sıkıntılar için sokmaktaydı.

Dolandırıcıların ve ekonomik durumu bozulan müteahhitlerin, vatandaşın canını yaktığını fark eden kanun koyucu, 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren, Yeni Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna bazı maddeler ekleyerek bu sorunun  önüne geçmeye çalışmıştır. Yeni Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu 40 – 46 numaralı maddeleri arasında “ön ödemeli konut satışı” sözleşmesi düzenlenmektedir. Bu maddeler ışığında, kanun koyucu doğacak sorunların önüne geçmeye çalışmıştır.

Ardından kanun koyucu, 7/11/2013 tarihli ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 46 ve 84 numaralı maddelerine dayanarak Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliği hazırlamıştır. Yeni kanuna konulan ve ülkemizde ilk defa uygulama alanı bulan bu maddeleri düzenlemek adına bu yönetmelik çıkartılmıştır.

Yazımızın konusunu oluşturan Ön Ödemeli Konut Satışı sözleşmenin tanımı kanunun 40. Maddesinde yapılmıştır. Satıcının tüketiciyle bu sözleşmeyi imzalayabilmesi için öncelikle yapı ruhsatını almasını ve sözleşme kurulmadan en az bir gün önce de Bakanlıkça tespit edilecek hususları içeren “ön bilgilendirme formunu” tüketiciye ibraz etmesini zorunlu hale getirmiştir.

Yönetmeliğin 5. Maddesi bu “ön bilgilendirme formunu” çok detaylı bir şekilde açıklamıştır. Yazı karakterinin boyutu dahi yönetmelikte yer almaktadır.

Sözleşme sinallagmatik, yani, iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme olup, sözleşmenin imzalanması ile tüketici konut amaçlı bir taşınmazın bedelini henüz ortada konut yokken önceden peşin veya taksitle ödemeyi taahhüt ederken, satıcı ise bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir ve teslim etmeyi taahhüt etmektedir. İki tarafın bu sözleşmeden kaynaklanan iki ana borcu bu şekildedir. Sözleşmenin tanımı da bu borçların içinde mevcuttur.

Kanunun 41. Maddesinde ve Yönetmeliğin 6. maddesinde, sözleşmelere ilişkin şekil şartları belirlenmiştir. Madde içeriğine göre,   Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu tutulmuştur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Kanun koyucu bu şekil şartını getirirken, tüketicinin dolandırılmasının önüne geçmeye çalışmıştır.

Kanun koyucu, 41. maddenin 2. fıkrasında, satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez diyerek yine tüketicinin bir kazanımı olmadan ödeme yapmasını engellemeyi amaçlamıştır.

Ayrıca Yönetmeliğin 6. Maddesinin son fıkrasında, satıcının yapı ruhsatı almadan ön ödemeli satış yapması da tamamen yasaklanmıştır.

42. madde ise müteahhittin projeyi çeşitli nedenlerle bitirememesi halinde doğacak problemler için kendisinden alınacak teminatın şartlarını düzenlemektedir. Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedel kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Bu madde kanuna eklenerek, binanın proje sahibi tarafından bitirilemediği durumlarda, binanın tamamlama sigortası ve yatırılan diğer teminatlar ile bitirilebilmesi ve tüketicinin zarar görmemesi amaçlanmıştır. Ayrıca bu maddenin devamında, yatırılan bu sigorta ve teminatların  müteahhittin alacaklıları tarafından haczedilmesi ve yine proje sahibinin muhtemel iflası halinde iflas masasına dahil edilmesi de yasaklanmıştır. Yani güvenceler de güvence altına alınarak, tüketici tam bir koruma altında tutulmaktadır.

43. maddede ise, tüketicinin, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahip olduğu ve cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması durumunda, satıcının, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlü olduğunu düzenlemiştir. Maddenin devamında ise, konut finansman sözleşmesinin, konut satış sözleşmesini kurulduğu tarihte hüküm doğuracağı ancak cayma hakkının süresinin bitiminden itibaren yürürlüğe gireceğini ve finansman kuruluşunun cayma hakkını kullanan tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük vb. isimler altında hiçbir masraf talep edemeyeceğini hüküm altında almıştır. İlgili maddenin 3. Fıkrası ise bu sefer tüketiciye bir yükümlülük getirmekte ve cayma hakkının kullanılmasından sonra satıcının, aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade etmesinden itibaren 10 gün içinde tüketiciye de sözleşme dolayısıyla elde ettiği bütün edinimlerini iade etmesi gerektiğini yazmaktadır.

Kanunun 44. Maddesinde getirdiği düzenleme ile, sözleşmenin imza tarihinden itibaren en fazla 36 ay içerisinde satıcının tüketici adına tapuda kat irtifakı tescil ettirip tapusunu vererek zilyetliğini tüketiciye devretmesi zorunluluğunu getirmiştir. Madde içeriğinde, satıcının ifası için kat mülkiyeti tapusu verilmeden kat irtifakı tapusunun da yeterli olacağının düzenlendiği belirtilmiştir.

Kanunun 45 maddesi ise,  tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını düzenlemiştir. Dönme hakkı ve cayma hakkı arasında mevcut olan fark ise, cayma hakkının ancak sözleşmenin imza tarihinden itibaren 14 gün içinde kullanılabilmesi, bu hakkını kullanan tüketiciden satıcının hiçbir ad ve nam altında bedel talep edememesidir. Dönme hakkı ise, konutun devir veya teslim tarihine kadar tüketici tarafından hiçbir gerekçe gösterilmeksizin her zaman kullanılabilir olup, bu durumda satıcının, tüketiciden konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin %2’sine kadar olan kısmını tazminat olarak talep edebilecek olmasıdır.

Kanun koyucu bu cezanın ödenebilmesi içinde bazı şartlar getirmiş, hatta ödenmemsi için dört adet istisna getirmiştir. Bu istisnaların herhangi birinin gerçekleşmesi halinde tüketici ceza ödemeden sözleşmeden dönebilir.

Bu İstisnalar nelerdir ;

1)         Tüketici, satıcı edimlerini hiç yada gereği gibi yerine getirmediği için sözleşmeden dönerse sözleşmeden dönme cezası ödemeyecektir.

2)         Konutun devir ve teslim edilmesinden önce tüketicinin ölmesi halinde mirasçılarının dönme hakkı mevcuttur.

3)         Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi hali de bir istisna olarak sayılmıştır.

4)         Sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesine ilişkin tüketici önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi hali de bu maddede belirtilen son istisnadır.

Bu maddenin tüketici tarafından kullanılmasından sonra, satıcı, kendisine dönme bildiriminin ulaştığı tarihten itibaren 90 gün içinde tüketiciye iade edilmesi gereken tutarı ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade etmek zorundadır. Tüketici ise satıcıya dönme tarihinden itibaren 10 gün içinde sözleşme gereği elde ettiği edinimlerin tamamını iade edecektir. Bu maddede düzenlenen tarafların karşılıklı borçları bunlardır.

Kanun maddeleri ve yönetmelikle gelen en önemli değişikliklerden biri de bu sözleşme nedeniyle doğacak uyuşmazlıkların artık tüketici mahkemelerinde görülecek olmasıdır. Bu kanun ve yönetmelikten önce bu durum sürüncemede kalmıştı. Her ne kadar tüketici mahkemeleri bu nedenle biraz yoğunlaşmış olsa da bu değişiklikle önemli bir aksaklık da sonlandırılmış oldu.

Kanun koyucu, sıradan vatandaşın, umutlarıyla oynanarak istismar edilmesinin önüne geçmek amacıyla, yeni düzenlediği, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanuna yukarıda açıkladığımız maddeleri eklemiştir. İşlerliğinin doğru şekilde sağlanabildiği koşullarda, bu maddeler tüketiciyi koruyabilecek nitelikte sayılabilirler. Ancak eksiklikler mevcut olup, zaman için kanuna ve yönetmeliğe yapılacak eklemeler, açıklamalar ve yönlendirmelerle  olgunlaşarak, daha koruyucu hale geleceklerini düşünüyorum.

Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı ile Golden Visa almak isteyenler için yardımı olacağını düşündüğüm bir çalışma hazırladım.

Son zamanlarda Avrupa Birliği’ne üye değişik ülkelerde, belli bir miktarda yapılacak yatırım karşılığı Golden Visa adında, geçici oturma izni verildiğini hepimiz duyuyoruz. Portekiz, Kıbrıs Rum Kesimi, Yunanistan, Malta ve İspanya gibi ülkeler bu geçici oturma iznini Avrupa Birliği’ne üye olmayan ülkelerin vatandaşlarına veriyor. Bazıları sadece oturma izni verirken, bir kısmı da hem oturma hem de çalışma izni veriyor. Globalleşen dünyanın yaşlı kıtasındaki fırsatlardan yararlanabilmek adına çok cazip bir teklif olduğunu düşünüyor insan. Bu imkanlardan bütün ülkelerin vatandaşları faydalanabiliyor. 2016 yılında 100 bin civarı Çinli Yunanistan’a Golden Visa için başvurdu. Bu değişik programlar dikkatimi çekiyordu. Nasıl yapıldığını ne şartlarla alındığını merak ediyordum. Bundan birkaç hafta evvel, bir Rum dostum, Türk vatandaşlarına bu hizmeti sunacak bir şirket kurmaya karar verdiğinden bahsetti. Benden de bu konuda hukuksal hizmet istedi. Merak ettiğim bu önemli konuda detaylı bir araştırma yapma fırsatını yakaladığım için çok sevindim. Hemen incelemelere başladım.

Böyle önemli bir konuda araştırma yapmaya başlayacaksanız; doğal olarak hizmeti veren ülkenin resmi web sitelerini incelemeniz gerekiyor. Çünkü en doğru bilgiyi işin kaynağından alabilirsiniz. Benim de ilk olarak aklıma Yunanistan İç İşleri Bakanlığı’nın resmi web sitesini incelemek geldi. Tabii, Yunanca olmasından korktuğumu itiraf edeyim. Ancak rahat olabilirsiniz, İngilizce açıklamalar da mevcut. Yoksa Yunan alfabesi ve Yunanca’nın zorluğu önümüze ilk büyük engel olarak çıkacaktı. Daha sonra Yunanistan’da bu hizmeti veren şirketlerin ve avukatların web sitelerini Rum arkadaşlarımın çevirileri yardımıyla inceleme imkanı buldum. Yine onların da çoğunda İngilizce açıklamalar yer alıyor. Son olarak da Türkiye’deki Yunan Konsolosluğu’na danıştım ve bunların hepsini birleştirerek ilgilenenler içinde yardımı olacağını düşündüğüm bir çalışma hazırladım.

Öncelikle söylemek isterim ki, araştırmalardan anladığım kadarıyla, bu hizmet Avrupa’daki bazı ülkelerde vizesiz yaşamakla birlikte, önemli bir de gayrimenkul yatırım imkanı sağlıyor. Bunun detaylarını size anlatacağım.

Yunanistan hakkında bilgiler

Öncelikle biraz Yunanistan’dan bahsetmemiz gerekiyor. Resmi olarak Helen Cumhuriyeti olan Yunanistan, kadim uygarlığı ve büyüleyici eşsiz doğasıyla ünlüdür. Yunan uygarlığı, tarih öncesinden beri sürekli var olmuş ve dünya medeniyetine, demokrasisine, felsefesine, siyaset bilimine, edebiyatına yön vermiştir. Hatta batı uygarlığının doğum yeri olarak kabul edilir.

Eşsiz bir doğaya sahiptir. Başkenti Atina da dahil bütün kıyılarından rahatça denize girilebilir, güneşten faydalanabilirsiniz. Ege Denizi’ndeki binlerce adası da güzel tatil imkanları sunuyor. Mykonos’ta çılgın bir tatil yaşarken, Santorini’de romantizmin doruğuna ulaşıp, diğer irili ufaklı pek çok adada dinlenebilirsiniz. Taze deniz ürünleri hemen hemen bütün ülkede muhteşemdir.

Ayrıca Golden Visa imkanı sunan diğer bütün ülkelerden bizim için daha avantajlıdır. En önemlisi Golden Visa’ya başvuru için en az yatırım meblağını Yunanistan istiyor. Golden Visa için Portekiz’e 500 bin Euro, Kıbrıs Rum Kesimi’ne 2 milyon Euro, Malta’ya 1 milyon Euro civarında yatırım yapmanız gerekirken, Yunanistan’da yapacağınız 250 bin Euro’luk bir yatırım yeterli olacak. 250 bin Euro Türkiye’sdeki gayrimenkul fiyatlarını düşündüğümüzde gayet uygun bir meblağ.

Yunanistan’da kısa süre önce yaşanan ekonomik kriz nedeniyle bu günlerde fiyatların oldukça makul olduğunu söyleyebiliriz. En güzel yerlerinde en güzel evleri çok uygun fiyatlara alabilirsiniz. Şimdi ucuz olsa da, ileride çok değer kazanacak bu gayrimenkuller, iyi bir yatırım fırsatı olarak karşımıza çıkıyor. Yaşamak için de ucuz bir ülkedir. Yeme içme aktivitelerinin tamamı bizim ülkemize kıyasla bedava sayılabilir. Turizm Yunan ekonomisinin temelini oluşturduğundan, uygun fiyata alabileceğiniz güzel oteller ile yatırımlarınızdan gelir etme imkanınız da olacak.

Yunanistan bize çok yakındır. Atina’ya uçakla bir saatte gidebilirsiniz, tıpkı İzmir’e gider gibi. Bu sayede gayrimenkullerinizi kontrol etmekte zorluk çekmezsiniz. Ayrıca benim incelediğim kadarıyla çeşitli şirketler yatırımlarınızı değerlendirmek konusunda sizlere yardımlar sunuyor. Mesela, Yunanistan ikamet şartı getirmediğinden, aldığınız evi sizin için kiraya veriliyor ve ciddi bir gelir kapısı yaratılıyor.

Ayrıca Güney Avrupa’da konumlanan Yunanistan, stratejik olarak Avrupa’nın, Asya’nın ve Afrika’nın kavşağında bulunuyor. Bu, küresel bir işletme zihniyetine sahip yatırımcılar için de uygun bir merkez olarak göze çarpıyor. Bize yakın kültürü, yemekleri, insanları, yaşam tarzı da Yunanistan’ı cazip hale getiriyor.

Golden Visa almak için gerekli şartlar, belgeler ve işlemler

Bu konuda en önemli nokta, güven ilişkisi ve doğru bilgilendirmedir. Ülkemizde ve Yunanistan’da bazı şirketlerin müşterilerini yanlış yönlendirdiğini üzülerek gördüm. En önemli noktalardan biri şu, Golden Visa için ülkemize yakın On İki Adalar’dan (Dodekanisos) ve Türkiye sınırına 100 km yakın bölgelerden gayrimenkul satın alamazsınız. Yunan kanunlarına göre, bu bölgelerden Türk vatandaşlarına gayrimenkul satmak yasaktır. Buna rağmen bazı şirketler, örneğin Sakız Adası’ndan gayrimenkul alabileceğiniz şeklinde sizi bilgilendiriyorlar.

Bazı aracılar gayrimenkul yatırımı için gerekli olan 250 bin Euro’yu sizden direkt olarak kendi hesaplarına istiyorlar. Böyle bir teklifle karşılaşıyorsanız, bilin ki dolandırılacaksınız. Yunan kanunlarına göre, gayrimenkul bedelinin Yunanistan’daki bir bankada adınıza açılacak hesabınızdan ödenmesi gerekiyor. Hal böyle iken, aracı şirket neden sizden para ister, siz düşünün. Bunun gibi pek çok ilginç ve yanlış bilgilendirme mevcut olduğundan dikkatli olmanızı önemle tavsiye ederim.

Öncelikle hizmet alacağınız aracıların mutlaka bir tüzel kişilik olmasına bakın. Bir sözleşme yapmak isteyin. Yapacağınız sözleşmede size vaat edilenler yerine getirilmediği takdirde, hukuksal olarak haklarınızı arayabileceğiniz bir muhataba ihtiyacınız olduğunu unutmayın. Hizmet alacağınız şirketin size Yunanistan’da banka hesabı açmak ve Türkiye’deki paranızı bu bankaya göndermek için gerekli bilgilendirmeyi yapmasını isteyin. Bu konuda sizi bilgilendirebilirse ve bunu öneriyorsa doğru bir yere başvurmuş olduğunuzu düşünebilirsiniz.

Yunanistan hükümeti, 2012 yılının Kasım ayında, 250 bin Euro veya daha fazla meblağda bir gayrimenkul yatırımı yapanlara ikamet izni verme “ihtimalini” tartıştı. Yasalar 2013 yılının Nisan ayında kabul edildi ve 2013 yılının Mayıs ayı itibariyle Hindistan, Rusya, Ukrayna, Kanada ve Amerika Birleşik Devletleri’nden yabancılara ilk izin belgeleri verildi. Siz de bu izni almak istiyorsanız, öncelikle başvuru yapmak için geçerli bir Schengen vizesine ihtiyacınız var; çünkü gayrimenkulünüzü seçmek ve satın almak için Yunanistan’a seyahat etmeniz gerekiyor. O nedenle en yakın Yunan Konsolosluğu’na vize için başvurmalısınız. Vizenizi aldıktan sonra Yunanistan’a gidip, yatırımınıza uygun gayrimenkulü seçmeniz gerekiyor. Sizin kendinizin gidip inceleme yapmanız, ortamı görmeniz, insanları tanımanız, prosedürü incelemeniz çok önemli. Hiç bilmediğiniz bir ülkeden, sadece internetten fotoğraflara bakıp gayrimenkul satın alamazsınız.

Bu yatırım konusunda da faydalanabileceğiniz ve mutlaka bilmeniz gereken önemli bilgiler var. 250 bin Euro değerinde “tek bir” gayrimenkul almanız gerekmiyor. Satın alacağınız birkaç gayrimenkulün toplam değeri 250 bin Euro da olabilir. Bu da size yatırımınızı dağıtma imkanı sunuyor. Yatırım için ticari ya da konut niteliğinde bir gayrimenkul alabildiğiniz gibi, çok daha değerli bir gayrimenkulü birkaç kişi ortak olarak da alabilirsiniz. Yunanistan’ın Golden Visa için talep ettiği gayrimenkul yatırımı konusundaki imkanları, bedel dışında gayet esnek.

Gayrimenkulü seçtikten sonra, satın alma aşamasında profesyonel destek almanız şart. Ülkemizde dahi gayrimenkul satışı dolandırıcılar tarafından sıkça kullanılan bir yöntemken, hiç bilmediğiniz bir ülkede mutlaka koruma altında olmanız gerekiyor. Mutlaka Yunanistan’dan bir avukat ya da şirketin hizmetinden faydalanmanızı öneririm.

Gayrimenkul alımı ve vize başvurusu için devlet, mülk transfer vergi oranını, net mülk değerinin yüzde 3.09’u oranında talep ediyor. Ayrıca yasal, noter ve diğer hizmet ücretlerinde mülk değerinin yaklaşık yüzde 5’i kadar bir masrafınız olacak. Aracı şirketler ise, gayrimenkul satın almak ve başvuruyu tamamlamak için sunacakları hizmetin kapsamına göre, 10 bin Euro – 20 bin Euro arası bir bedel istiyorlar. Kimi bütün süreci sizinle birlikte takip ediyor, kimi şirket ise yalnızca gayrimenkul bulana kadar destek veriyor. Bu noktada sizin nasıl bir hizmet istediğiniz önem kazanıyor. Yeterli değerdeki gayrimenkulü satın aldıktan sonra, Golden Visa için başvuru işlemlerine geçebilirsiniz.

Başvuru koşulları

Öncelikle başvuru için 18 yaşından büyük olmalısınız. Sabıkanız olmadığına dair ilgili makamlarca kabul edilen bir belge sunmanız gerekiyor. Yunanistan’da da geçerli bir sağlık sigortanız ve kendi ülkenize ait geçerli bir pasaportunuz olmalıdır. Ayrıca 250 bin Euro’luk gayrimenkulü de satın almış olmanız gerekiyor. Banka hesabınızda 24 bin Euro civarında bir yıllık geçiminizi sağlamak üzere ayırdığınız bir meblağ da olmadır. Bu şartları taşıyorsanız, talep edilen bütün belgelerle birlikte Golden Visa için başvurabilirsiniz.

İhtiyaç duyulan belgeler nelerdir?

1- Başvuranın pasaportunun ana sayfasının dört adet fotokopisi ve doğrulama için de orijinali gereklidir.

– Başvuru sahibinin pasaportunun başvuru yaptığında halen geçerli olması gereklidir.

– Başvuranın pasaportunun, izin belgesinin yerleştirileceği en az bir boş sayfası olmalıdır.

– Pasaportun Latin harfleri varsa, Yunanca çeviri gerekli değildir.

2- Başvuracağınız belediyeden size verilecek olan başvuru belgesinin doldurulması gerekir.

– Orijinal başvuru belgesi mutlaka Yunanca doldurulmalıdır. Bunun bir fotokopisi alınmalıdır. Orijinal ve fotokopi belge, sizin tarafınızdan imzalanmalıdır.

3-Mevcut ve Yunanistan’da geçerli sağlık sigortasının belgeleri sunulmalıdır.

– Doğrulama için orijinal belgeler ve her belgenin dört (4) fotokopisi olmalıdır.

4-Gelir belgeleriniz

– Banka tabloları, 12 aylık ayda en az 2 bin Euro/ay veya toplam likit varlıklarda 24 bin Euro’yu gösteren geçmiş / cari / gelecekteki gelir kaynaklı mektuplar, geçmiş vergi beyannameleri vs.

– Bir aileye destek veriyorsanız ek para (eşiniz için yüzde 20, her çocuk için yüzde 15)

– Onay için onaylı orijinaller ve her belgenin dört (4) fotokopisi olmalıdır.

Veya

5- Bir Yunan banka hesabına 24 bin Euro (2,000 / ay) yatırabilirsiniz.

– Bir aileye destek veriyorsanız ek para (eşiniz için yüzde 20, her çocuk için yüzde 15)

– Bir Yunan banka hesabı açmak için normalde bir AFM (Yunan vergi numarası) de gereklidir.

– Başvurunun yapıldığı tarihten itibaren 14 gün içinde orijinal banka kayıt / kitap / beyannameler ve dört (4) fotokopi çekilmesi gerekmektedir.

6- Sabıka kaydınız gereklidir.

Başvuru ücreti 500 Euro’dur. Başvuruyu bizzat yapmanız gerekmiyor, sizin adınıza Yunanistan’daki vekaletli avukatınız da yapabilir. Başvurunun alındığını onaylamak için ilgili makam tarafından “bebaiosi” adında bir belge çıkarılıyor. Bu belge bir yıl geçerlidir ve nihai oturma izni verilmeden önce geçici bir izin olarak kullanılabilir. Bu, başvuranın serbestçe Yunanistan’a gidip gelmesini sağlar. Bununla birlikte, başvuru sahibi bu aşamada Schengen alanının geri kalanına bu belge ile gidemez.

Başvuru Mercii neresidir?

Yerel “dimolar” a (belediye) veya “nomarxeia” lara (valilik), sabah saat 7: 30’dan başlayarak belirli saatlerde başvurabilirsiniz. Yetkili merciler, başvurucunun bilgilerini ve belgelerini inceler, doğruluklarını teyit eder ve bu inceleme sürecinin sonucuna göre başvuruyu kabul ya da reddeder. İnceleme süresi bir yıl kadar sürebilir. Bu tamamen bu makamların çalışma hızları ile ilgilidir. Başvurunuz kabul edildiği taktirde 5 yıllık Golden Visa’nızı almış olursunuz. Minimum ikamet zorunluluğu yoktur. Beş yıl dolduktan sonra, yatırımınızı devam ettirmeniz koşuluyla izniniz yenilenir; çünkü Yunanistan’dan alacağınız bu izin kalıcıdır. 2015 yılında Yunan makamları, Golden Visa’ya sahip olan kişilerin yedi yıl boyunca Yunanistan’da kesintisiz konaklaması halinde Yunan vatandaşlığına başvurabileceğini kabul eden yasaları onayladı. Yani Golden Visa’yı, Avrupa Birliği vatandaşlığında atacağınız ilk adım olarak da düşünebilirsiniz.

Aileniz de bu haktan faydalanabilir

Aile üyelerine eş ve 18 yaşın altındaki tüm çocuklar dahildir. 18 yaş ve üstü çocuklar eğitim görürken ve bağımlı olurlarsa hak kazanabilirler. Yunan ikamet programı yakın zamanda hem yatırımcının hem de eşin ebeveyni için genişletildi. Yani eşinizle, 21 yaşın altındaki çocuklarınızla, ebeveynlerinizle ve eşinizin ebeveynleriyle birlikte başvurabilirsiniz.

Yaşamak ve çalışmak

Oturma izni, başvuranın Yunanistan’da yaşaması ve her türlü haklardan faydalanmasını sağlar. Bununla birlikte, başvuran Yunanistan’da iş kurabilir; fakat Golden Visa çalışma izni anlamına gelmez.

Seyahat

Son zamanlarda bütün ülkeleri tehdit eden terör eylemleri nedeniyle Avrupa’ya ve Schengen bölgesine seyahat etmek için ziyaretçi vizesi almak Orta Doğu, Asya ve Afrika’daki birçok ülke vatandaşları için sorunlu hale geldi. Bir kez verilen Yunan ikamet izni, AB Schengen bölgesi boyunca seyahat özgürlüğüne izin verir. Ancak bir başka Shengen ülkesinde bu vize ile en fazla doksan gün kalabilirsiniz. Bu sürenin dolması ile birlikte Yunanistan’a veya Türkiye’ye gidip giriş-çıkış işlemi yapmanız gerekiyor.

Vatandaşlık ve pasaport

Yunanistan’da yaşayan adaylar, yedi yıl sonra vatandaşlığa ve pasaporta başvurabilirler. Başvuru sahipleri, bir kez vatandaşlığa sahip olduklarında, daha sonra vize yenilemelerine ihtiyaçları olmadığı için yatırımlarını elden çıkarabilirler. Ülkede ikamet etme ihtiyacı nedeniyle, Yunan Golden Visa programı, yatırım yoluyla vatandaşlığa yönelik değil de ikamet içim yatırım programı olarak düşünülmelidir. Bununla birlikte, vatandaşlık hakkı, Yunanistan’da yaşamayı taahhüt edenler içindir.

Özetle Yunanistan Golden Visa programının temel faydaları

• Tüm Schengen bölgesi ülkelerine vizesiz ve sınırsız seyahat hakkı kazanırsınız.
• İkametgah izniniz boyunca Yunanistan’da ikamet edebilirsiniz.
• Yunan halkıyla aynı kamu sağlığına ve eğitime erişim imkanına sahip olursunuz.
• 7 yıllık ikametten sonra vatandaşlık için başvurma hakkınız doğar.
• Avrupa’daki en düşük yatırım miktarını ödeyerek Avrupa Birliği’nin sağladığı imkanlardan faydalanabilirsiniz.
• Kanunlara uymak kaydıyla, ikamet izninizi sürekli yenileyebilirsiniz.
• Siz, aileniz, ebeveynleriniz veya eşinizin ebeveynleri de bu imkanlardan faydalanabilir.
• Golden Visa’nızın tutulması ve yenilenmesi için ülkede ikamet etmenize gerek yoktur.
• Minimum konaklama şartı yoktur.

Uzun süredir kullanmadığınız, tapu kaydını kontrol etmediğiniz, boş duran bir gayrimenkulünüz var. İhtiyacınızdan dolayı burayı satmak istiyorsunuz. Alıcıyı buluyorsunuz, anlaşıyorsunuz ve ilgili tapu sicil müdürlüğüne işlemlerin yapılması için birlikte başvuruyorsunuz.

Ancak tapu sicil müdürlüğü sizin daha önce o gayrimenkulü zaten satmış olduğunuzu söylüyor. Satışa ilişkin belgeleri incelediğinizde, her nasıl olduysa hayatınızda hiç tanımadığınız bir adama vekalet verdiğinizi ve bu vekaletname ile gayrimenkulünüzün satılmış olduğunu görüyorsunuz.

Umarım hiç bir okuyucumuz böyle bir durum yaşamaz. Ancak bu ülkemizde çok sık görülen bir dolandırıcılık şekli. Durum çok karanlık gibi görünüyorsa da, merak etmeyin hukuksal olarak bir çözümü var.

Hemen gayrimenkulün bulunduğu yer savcılığına adına sahte vekaletname düzenlenen şahsı, gayrimenkulü satın alan yeni maliki, vekaletnamenin hazırlandığı noteri ve noter görevlilerini, tapu sicil müdürlüğü görevlilerini, varsa emlakçıyı ve diğer bütün ilgili kişileri şikayet ediyorsunuz. Ayrıca yine gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde, tedbir talepli olarak, yeni malike karşı tapu iptal ve tescil davası açıyorsunuz. Sahte vekaletname ile satılmış olan gayrimenkulünüzü mahkeme kararı ile geri alacağınız gibi, bütün dava masraflarını da karşı tarafa tahmil ediyorsunuz.

Gayrimenkulü sahte vekaletname ile satın alan şahıs iyi niyetli 3. kişiye tekrar bir satış yaparsa?

Şimdi örneği biraz daha çetrefilli hale getirelim. Siz bu ilk satışın henüz farkına varmadan gayrimenkulünüz bir kaç kere daha el değiştiriyor ve ortaya dolandırıcılıkla hiç ilgisi olmayan yeni bir malik  çıkıyor.

Yine savcılığa şikayetinizi yapıp, tapu iptali ve tescili davası açıyorsunuz. Ancak yeni satışlar yapılmışsa, bu sefer yeni malikin iyi niyetli olduğu karinesi karşınıza çıkıyor. Bu karinenin tersini ispat etmek neredeyse imkansız, mahkemelerin ve hukukun genel bakışı bu yeni malikleri korumak yönünde. Onların iyi niyetli olduğu karinesini yıkamadığınız için dava aleyhinize sonuçlanıyor. Mahkeme gayrimenkulün yeni malikte, bütün dava masraflarının ise sizin üzerinizde kalmasına karar veriyor.

Durum artık bir kabusa döndü. Yıllar süren davayı kaybettiniz ve  bu dava sonunda verilen karar ile bin bir zorlukla satın almış olduğunuz malınız elinizden uçup gittiği gibi, dava masraflarını ve karşı tarafın avukatına resmi vekalet ücretini de ödemek zorunda kaldınız. Şimdi ne olacak?

Derin bir nefes alın. Yeni bir hukuk macerası başlıyor ve emin olun bu çok uzun bir macera… Tekrar bir dava açmanız gerekiyor. Öncelikle açılacak olan davanın mantığını anlayabilmek için olayın özünde ne olduğunu çözmemiz ve bu işlemden dolayı kimin sorumlu olduğunu tespit etmemiz gerekiyor.

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hak, şerh ve kayıtları gösteren, taşınmazın durumunu ortaya koyan, resmi sicil niteliği ile ülkenin en önemli sicilidir. Böylesine önemli bir sicilin tutulması devletten başka bir kuruma yada kişiye bırakılamaz. Kadastro işlemlerinden itibaren, tapu siciline güven,  sicil faaliyetinden faydalanacak kişilerin tapu siciliyle ilgili her işlemiyle birlikte yenilenerek devam etmektedir. Bu kayıtların hak ve hukuka uygun tutulmasında kamu yararı olduğu açıktır.  Bu nedenle devlet güvencesindedirler.

Tapu sicilinin devlet güvencesinde olması nedeniyle, bütün işlemlerin hak ve hukuka uygun olarak yapıldığını düşünen kişiler, sicilin tutulması esnasında yapılan hatalar nedeniyle zarara uğrayabilirler.

İşte tapu siciline güvenin sürdürülebilmesi için, sicile güvenerek işlem yapan kişilerin, sicil faaliyetlerinin hak ve hukuka uygun tutulmaması nedeniyle uğradığı zararlar TMK madde 1007 hükmü uyarınca devletin sorumluluğunda kılınmıştır. Bu hukukumuzda yer alan bir kusursuz sorumluluk hali olup, ilgili kişilerin bir hatasına dayanması gerekmemektedir. Devletin sorumluluğunun doğması için tapu sicilinin tutulmasında kişilerin malvarlığı çıkarlarını koruyan kurallara aykırı davranılması yeterlidir. Yani olayımızda zararı tazmin etmesi gereken devlettir. Daha sonra devlet işlemi yapan memura rücu edecektir.

Tapu sicil görevlisinin, sahte vekaletnamenin gerçekliğini araştırmadan, eldeki bilgi ve belgeler ile karşılaştırmadan, tescili gerçekleştirmesi nedeniyle, kişilerin uğradığı zararlardan devletin sorumlu tutulması gerektiğini anladık. Bütün devlete dava açılamayacağı için, Hazine’ye izafeten ilgili yer mal müdürlüğünü davalı olarak göstermek gerekiyor.

Bu davanın güzel yanı hukuki olarak sadece bir kanun maddesine dayanan basit bir tespit ve tazminat davası niteliğinde olması. İçeriği çok karışık değil.

Ancak davanın üç şartı var:

-Tapu siciline güvenen kişinin bir zararının doğması,
-Tapu sicil memurlarının yaptığı hatalı bir işlem olması, ve
-Bu zarar ile hatalı işlem arasında illiyet bağı bulunması.

Yukarıda vermiş olduğumuz örnek bu dava şartlarının tamamına sahip.

Davayı açarken, devletin bütün zararınızdan sorumlu olduğunu ve önceki davada ödediğiniz bütün masrafları da ödeyeceğini unutmayın ve tazminat talebinize dahil edin.  Dava bütün şartları ile açılıp, ilgili mahkeme tarafından kabul edilirse, yapılacak bir keşif sonucu hazırlanacak bilirkişi raporu ile zararınız tamamen tespit edilmiş olacak.

Burada bahsedilenler akla ilk gelen örnekler. Aslında devletin tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan kusursuz sorumluluğu çok daha geniş bir konu olup, yaşanan her olaya göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir. Mesela ilk örnekte gayrimenkulü sahte vekâletname ile satın alan ilk şahıs da iyiniyetli olduğu için zarar görmüş olacaktır ya da kadastro işlemlerinde yapılan bir hata nedeniyle tapu siciline yanlış geçen bir kayda güvenerek alım yapan bir kişinin de zarar görmüş olacağı kesindir. Ancak her biri için örnekler vermek imkansız olduğundan, her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilerek, gerekli hukuki önlem ve aksiyonların alınması en iyi yol olacaktır. Konuyla ilgili aklınıza takılan sorularınızı bekliyoruz.

Kamulaştırma nedir?

Kamulaştırma, özel kişiye ait bir gayrimenkulün, kamu yararı amacıyla, devlet veya bir kamu tüzel kişisinin ihtiyacı nedeniyle yapacağı talep ile, kamu gücünü kullanarak, izlenecek kanuni işlemler sonucu, bedelini nakden ve peşin ödemek koşuluyla, kamu hizmetine özgülenmesi demektir.

Kamulaştırma ile ilgili mevzuat nedir?

Ülkemizde kamulaştırma uygulamaları, dayanağını Anayasa’nın 46. Maddesinden alan 4650 Sayılı kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca yapılmaktadır.

Kamulaştırma Kanunu, 4650 sayılı kanun ile, 2001 yılında köklü değişikliklere uğramıştır. Eskiden taşınmazı kamulaştırılan malik kamulaştırma bedelinin arttırılması için dava açarken, artık kamulaştırmayı yapan idare “kamulaştırma  bedelinin tespiti ve tescil davası” isimli davayı malike karşı açıyor ve kamulaştırma işlemi bu dava ile neticeleniyor.

Kamulaştırmayı kimler yapabilir?

Kamulaştırma kamu gücünü kullanmaya sahip kurumlar tarafından yapılır. Ayrıca kamu hizmeti görmek amaçlı olarak, bakanlıklara bağlı olarak faaliyet gösteren kamu kurum ve tüzelkişileri de kamulaştırma yapma hakkına sahiptir.

Belediyelerin kamulaştırma yapması bazı özel durumlara tabidir.

Kamulaştırma yararı kararı nedir? Nasıl alınır?

Kamu kurum ve kuruluşları, yapacakları bütün idari işlemlerinde kamu yararına göre hareket etmelidirler. Bu nedenle, herhangi bir kamu kurumu kamulaştırma işlemi yapmak istediğinde, o gayrimenkulün kamulaştırılmasının kamu yararı taşıdığında dair “kamu yararı kararı” almalı ve bu kararı ilçelerde kaymakam illerde ise valiye onaylatmalıdır.

Kamulaştırma süreci nasıl başlar ve işler?

Kamu gücünü kullanmaya sahip bir kurum tarafından kamulaştırma işlemlerine başlamak için, öncelikle kamu yararı kararı alınmalıdır. Onay mercilerinin bu kamu yararı kararını onaylaması ile kamulaştırma süreci de başlamış olur.

Başlangıç olarak idare, kamulaştırılacak olan gayrimenkul ile ilgili detaylı bir plan yaptırır, sahibini tespit eder, ilgili tapu müdürlüğüne de gayrimenkulün kaydına kamulaştırma şerhi işlemesi için yazı gönderir.

Bu işlemlerin tamamlanmasının akabinde, ilgili idare bir kıymet takdir komisyonu kurar ve gayrimenkulün tahmini değerini belirleyen bir rapor hazırlatır. Bu rapor kesin olmayıp, açılacak olan davalar neticesinde alınacak yeni raporlar ile değişebilecektir.

Satın alma usulü nedir?

Kıymet takdir komisyonu raporunu hazırlayıp, görevini tamamladıktan sonra bu sefer idare tarafından “uzlaşma komisyonu” kurulur ve komisyon gayrimenkulün maliki ile pazarlıkla satın alma işlemi için anlaşmaya çalışır. Malike resmi ve taahhütlü bir yazı gönderilerek pazarlık için davette bulunulur. Maliğin, yazının kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye uzlaşmak için başvuruda bulunması halinde belirlenen tarihte pazarlık görüşmesi yapılır. İdare kıymet takdir komisyonunun raporunda belirlediği kıymete kadar gayrimenkulü bu usul ile satın alabilir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasi nedir? Nasıl açılır? Nasıl devam eder? Nasıl sonuçlanır?

Ancak, malik ilgili yazının kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde idareye başvurmaz veya pazarlık masasından taraflar anlaşamadan kalkarlarsa idare gayrimenkulün bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili talebiyle dava açmak zorundadır. Aksi halde kamulaştırma süreci tamamlanamaz.

Bu dava adı üzerinde gayrimenkul için ödenmesi gereken kamulaştırma bedelinin tespiti için açılır. Bu tespit ise dava devam ederken yapılacak olan yeni bir bilirkişi raporu ile sağlanabilir. Bu raporu almak mahkeme hakimi için bir zorunluluktur ve resen değerlendirme yapamaz. Yani bu raporda tespit edilen bedel bağlayıcıdır denebilir.

Bilirkişi heyeti mutlaka gayrimenkulde keşif yapmak zorundadır. Bu keşifte gördükleri ile birlikte taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu, malik tarafından kullanılsaydı getireceği geliri, emsallerinin satış bedelini, üzerindeki yapılarla ilgili değer tespitini ve gayrimenkulün değerini etkileyebilecek bütün sair hususları birlikte değerlendirerek raporlarını hazırlarlar.

Bu rapora hem malik hem de davacı idare tarafından tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içerisinde itiraz edilebilir ve yeni rapor tanzimi için dosya tekrar bilirkişiye gönderilebilir. Rapor, hakim gözünde kabul edilebilir olduğu taktirde bedelin malike ödenmesine ve gayrimenkulün kamulaştırma nedenine göre tesciline karar verilir.

Daha önce takip ettiğim, Gebze bölgesinden geçen karayolu ile ilgili bir kamulaştırma davasında mahkeme hakimi raporda tespit edilen bedel konusunda bir türlü ikna olmamış ve dosyayı yedi kere bilirkişiye göndermişti. Evvelki tarihlerde  yakın yerlerde yapılmış olan kamulaştırmalara göre bilirkişiler yüksek bir değer tespit etmekteydiler. Hakim raporu kabul etmeyip tekrar bilirkişi heyetine gönderdikçe, bilirkişiler aynı raporu mahkemeye sunmakta direnmişlerdi. Bilirkişiler hazırladıkları son raporda sadece, diğer gayrimenkullerin imarı olmamasına rağmen, dosyaya konu gayrimenkulün organize sanayi bölgesinde kalması nedeniyle kamulaştırma bedelinin yaklaşık dört kat fazla olduğunu açıklamak zorunda kalmışlardı.  Ancak bu gidiş gelişler nedeniyle dava yaklaşık iki yıl sürmüştü.

Başımdan geçen bu hikaye rapor hazırlanırken hangi durumların değeri ne kadar değiştirebileceği ve davaların ortalama ne kadar süreceğinin belli olmaması konularına güzel bir örnektir.

Bedel nasıl ödenir?

Bedelin peşin ödenmesi kuraldır. Ancak Kamulaştırma Kanunu’nun 3. Maddesinin 2. Fıkrasına göre, Bakanlar Kurulu’nca kabul olunan büyük enerji ve sulama projeleri, iskan projeleri, yeni orman ekim ve yetiştirme projeleri, kıyılarda yapılacak kamulaştırmalar, turizm amaçlı kamulaştırmalar ve sair benzeri büyük masraf gerektiren kamulaştırma işlemlerinde biri peşin olmak üzere altı taksitte ödeme yapılabilir.

İdarenin kamulaştırmadığı ancak fiili kullanım hakkını engellediği gayrimenkuller ile ilgili olarak kullanılabilecek huhuki bir imkan var mı?

İdare bazen kamulaştırma işlemi yapmadan özel mülkiyete tabi malları kamu hizmetine tahsis etmektedir. Bu duruma kamulaştırmasız el atma denilmektedir. İşte bu duru kamulaştırma ile ilgili olarak ortaya çıkan en hassas davalardan birinin konusunu oluşturmaktadır.

Bir sonraki yazı konumuz “kamulaştırmasız el atma davaları” olacağı için bu konuyu şimdilik atlayalım.

Gayrimenkulünüzün kamulaştırılmasını istemiyorsanız ne yapmak gerekir?

Gayrimenkulünüzün kamulaştırılmasını istemediğiniz durumlarda başvurabileceğiniz, idareye karşı açabileceğiniz bazı davalar vardır. Bunlar “Kamulaştırma İşleminin İptali Davası” ve “Maddi Düzeltim Davası” olarak iki başlıkta incelenebilir.

İdarenin yaptığı bütün idari işlemler yetki, şekil, sebep, konu ve amaç yönünden sakat oldukları taktirde iptal edilebilir bir hale dönüşmektedir. Anayasamızın 125. Maddesi idarenin bütün işlemlerinin yargı yoluna konu olabileceğini yazmaktadır. Bu idari işlem bir kamulaştırma işlemi olduğu taktirde, bu işlemin iptali için idare mahkemesine başvurularak  “Kamulaştırma İşleminin İptali Davası” açılabilir. Bu davanın açılabileceği hak düşürücü sure 30 gün olup, kamulaştırma kararının malike tebliğ edilmesi ile başlar.

Maddi Düzeltim Davası ise, yukarıda bahsettiğimiz kamulaştırma bedelinin tespiti ve tecili davası malike karşı idare tarafından açılınca, Kamulaştırma Kanunu 10. Madde uyarınca mahkeme malike bir tebligat yapar. Bu tebligat gayrimenkul ile ilgili olarak, idare tarafından önceden hazırlanan belgeleri içerir. Bu belgeler ile kamulaştırılacak gayrimenkul arasında farklar varsa, malik asliye hukuk mahkemesinde “maddi düzeltim davası” açarak bu tebligattaki eksikliklerin ve yanlışlıkların düzeltilmesini talep eder. Bu davanın önemi, gayrimenkulün doğru değerinin hesaplanmasına yardımcı olmak noktasında toplanmaktadır. Bu davalar için de 30 günlük hak düşürücü sure mevcuttur.

Bu dava ile esas dava olan tespit ve tescil davası birleştirilerek mahkeme tarafından karar verilmektedir.

Bu yukarıda anlattıklarım kamulaştırma konusunda merak edilen bazı sorulara ana hatlarıyla verilmiş cevaplardır. Detaya girilmemeden yapılmış bir incelemedir. İnternetten kendi yaptığınız araştırmalarla yaşadığınız durumlara ancak genel cevaplar bulabilirsiniz. Ancak hukuk bir derya olup, her konu üzerine doktrinde tartışmalar, kanunlarda istisnalar vardır. Yine daha önceki yazılarımda da söylediğim üzere lütfen böyle önemli konularda hukukçu yardımı almadan karanlıkta kendi başınıza yol almaya çalışmayın. Yaşayacağınız aksilikler ileride telafisi mümkün olmayan zararlara yol açabilir.

Yabancıların kayıt dışı çalışmalarının önlenmesi, yerli-yabancı işgücü dengesi kurularak nitelikli yabancı işgücünden de yararlanılmasını amaçlayan “Uluslararası İşgücü Kanunu Tasarısı”, Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı tarafından hazırlandı ve TBMM Başkanlığı’na sunuldu.

Tasarının gerekçesinde, komşu ülkelerde gerçekleşen olaylar, ülkemizin bulunduğu coğrafyada artan savaşlar, ekonomik darboğazlar, göç veren ülkelerdeki işsizlik sorunu, ya da düşük gelir politikaları gibi daha pek çok ekonomik nedenlerle, Türkiye’nin bir cazibe merkezi haline dönüştüğü vurgulanmıştır. Buna bağlı olarak ülkemizin aldığı göçün arttığına değinilmiş ve bu göçle birlikte gelen uluslararası işgücüne ilişkin politikaların belirlenmesi, uygulanması, izlenmesi, yabancılara verilecek çalışma izni ve çalışma izni muafiyetlerine dair iş ve işlemlerde izlenecek usulleri, yetki, sorumlulukları, uluslararası işgücü alanındaki hak ve yükümlülükleri düzenlemek amacıyla bu kanunun çıkartılmak istendiği yine kanunun gerekçesinde anlatılmıştır.

Tasarının içeriğinde yukarıda belirtilen konularla ilgili detaylı düzenlemeler yapılmıştır. İlgili yönetmelikler bildirilmiştir.

Ayrıca tasarı içeriğinde, bu yayının okuyucularını ilgilendirdiğini düşündüğüm, yabancı mimar ve mühendislerin ülkemizde ne şartlarda çalışabileceğini önemli düzenlemeler mevcuttur.

Tasarının 21. maddesi, öğrenimlerini Türkiye’de bir yükseköğretim kurumunun mühendislik ve mimarlık fakültelerinde veya yurt dışında ilgili ülke makamları ve Yükseköğretim Kurulu tarafından tanınmış bir yükseköğretim kurumunda tamamlayarak, mühendis ve mimar unvanlarını almış olan yabancıların, proje bazlı veya geçici süre ile çalışma izni alarak mühendislik ve mimarlık mesleklerini yapabileceğini düzenlemektedir.

Kanun yapıcı, bu maddenin tasarıya eklenmesinin gerekçesinin, düzenleme ile nitelikli personel olarak kabul gören  bu yabancı mimar ve mühendislerin, proje bazlı ve geçici olarak, ülkemizde gerçekleştirilen önemli projelerde kilit rol üstlenmesi için başkaca bir işleme gerek kalmaksızın çalışma izni alabilmesine imkan sağlanmak isteği olduğunu belirtmiştir.

Bunun çok doğru bir yaklaşım olmadığı ve ileriye dönük olarak bu meslekleri icra eden vatandaşlarımız için sorunlar yaratacağını düşünüyorum.

Öncelikle 65. hükümetin Sayın Başbakanı Binali Yıldırım, İTÜ mezunu bir gemi inşaat mühendisidir. Aile ve Sosyal Politikalar Bakanı Fatma Betül Sayan Kaya Bilkent Üniversitesi’nden mezun elektrik ve elektronik mühendisi, Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanı Faruk Özlü YTÜ mezunu makina mühendisi, Milli Eğitim Bakanı İsmet Yılmaz İTÜ mezunu gemi mühendisi, Orman ve Su İşleri Bakanı Veysel Eroğlu İTÜ mezunu inşaat mühendisi, Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanı Ahmet Arslan İTÜ mezunu gemi mühendisi, Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki Hacettepe Mezunu elektronik mühendisi, Kalkınma Bakanı Lütfi Elvan ise İTÜ mezunu maden mühendisidir. Kabinenin bu mühendis üyelerinin tamamı en güzide Türk üniversitelerinden mezundurlar. Ayrıca kabinenin de çoğunluğunu teşkil etmektedirler.

26.dönem milletvekillerimizin ise 66 tanesi mühendistir. TBMM’de hukukçulardan sonra en çok mühendisler yer almaktadırlar.

Millet liyakatlerine güvenip ülkenin yönetimini kendilerine emanet etmişken, kendileri ülkemizde yetişmiş olan mimar ve mühendislere güvenmeyip ithalata yönelmişlerdir.

Yabancı mimar ve mühendislerin, bu tasarı ile, serbestçe çalışmasının önünün açılmasına engel olmak için, TMMOB üyeleri ve yöneticileri ülkenin pek çok yerinde protesto gösterileri düzenlediler. Seslerini duyurmaya çalıştılar. Ayrıca tasarının yasalaşmaması için ilgili mercilere başvurularda bulunacaklarını tahmin ediyorum.

Üzerinde önemle durulmalıdır ki, ülkemizde pek çok başarılı mimar ve mühendis var. Ayrıca teknik üniversitelerimizde eğitim kalitesi oldukça yüksektir. Kabine üyelerinin ulaştıkları mertebelerden, bu okullardan alınan eğitimle ülkenin en tepesine kadar yükselebildiklerini görüyoruz.

Tasarının gerekçesinde bu yabancı mimarların ve mühendislerin nitelikli olmaları gerektiği yazılmasına rağmen, bu niteliklerin neler olduğu, nasıl ölçüleceği, nasıl denetleneceğine dair hiçbir akılcı, bilimsel, nesnel ölçüt, kural ve koşul belirtilmediği için, bu yabancılara neye göre “nitelikli” sıfatını vereceğimiz belli değildir.

Halihazırda, TMMOB’nin 500.000 civarı üyesi bulunmaktadır. 435.000 civarı öğrenci  göreve atılmak için sıra beklemektedir. Bu basit hesaba göre, ülkenin 1/80’i mimar ya da mühendis iken bu bakımdan bir açığımız olduğunu söylemek kesinlikle söz konusu değildir.

Bu kadar çok mimar ve mühendis olması, işsizlik sorununu da doğurmaktadır. Yine TMMOB’nin kayıtlarına göre 100.000 civarı işsiz mimar ya da mühendis mevcuttur. Gelecek olan yabancı meslektaşları nedeniyle işsiz sayısı daha da artacak gibi duruyor.

Sürekli olarak artmakta olan popülasyonları nedeniyle hak ettikleri maaşların çok altında ücretler alan,  mesleğin getirdiği haklardan mahrum bir şekilde çalışmak zorunda bırakılan pek çok mimar ve mühendis olduğu da bilinen bir gerçek. Bu tasarı eğer yasalaşırsa, işverenlerin yerli mimar ve mühendislere sağlamadığı, sağlayamadığı ya da sağlamak istemediği haklar, yabancı çalışanlara sağlanacak. Maaşlarının daha fazla olması ya da yabancı futbolcular gibi daha fazla değer görmeleri de muhtemel.

Görünen o ki, hiçbir kurumun denetimine tabi olmadan kendi adına çalışacak yabancıların, vergi, sigorta gibi ödemeleri yapmayacakları için, maliyetleri düşecek ve denk durumdaki yerellerle eşit silahlarla savaşmayacaklar. Rekabet haksız bir hale bürünecek.

Yabancıların iş sahibi şirketler ile çalışmaya başlaması ile birlikte bu mesleklerde çalışanların hak ve koşulları olumsuz yönde etkilenecek gibi görünüyor. Ülkemizde mevcut olan yabancı hayranlığı, önü açılan yabancıların yönetici pozisyonlarını işgal edip, yerli çalışanların üstü konumunda olmalarına da neden olabilir. Bazı pozisyon değişikliklerine hazır olun. Bu uygulamalar neticesinde, yerel mimar ve mühendisler ara eleman konumuna düşerek, daha düşük ücretle, daha sıradan işlerde çalışmak durumunda kalabilirler.

Ülkenin sahte mühendis ve mimarlar ile dolup ve mesleki hizmetlerin denetimsiz ve kontrolsüz bir şekilde niteliksiz kişilerce sunulması vatandaşlarımız için tehlike doğuracaktır. Tasarı kanunlaşır ise, nitelik ve niceliği yerel meslektaşları ile boy ölçüşemeyecek kişiler en önemli projelerimizin en hayati kısımlarında rahatça çalışabilecek. Bu mesleklerin icrasının kontrolsüz ve denetimsiz bir şekilde, yeterli eğitim ve mesleki deneyimden yoksun yabancılar eliyle yürütülmesinin yaratabileceği faciaların ve yıkımların bedelini maalesef halkımız ödeyecektir.

Tasarı, Türkiye’de mühendislik ve mimarlık unvanlarının kullanılması hakkındaki uygulamaları düzenleyen, 1938 tarihli 3458 sayılı Mühendislik ve Mimarlık Hakkında Kanun ile 1954 tarihli 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu’nu ve Anayasa’nın 135. maddesini büyük ölçüde hükümsüz kılan bir içeriğe sahip.

Tasarının 7. maddesinin 5 numaralı bendinde, ilgili meslek odalarına danışılacağından bahsedilmesine rağmen, tasarı hazırlık aşamasında iken, TMMOB’den görüş istenmediği biliniyor.  Mühendislik ve mimarlık gibi önemli ve teknik meslekleri ilgilendiren bir kanun tasarısı esnasında neden bu mesleklerin en büyük temsilcilerine danışılmadığı da tasarının anlaşılamayan noktalarından.

Bir devleti idare edenlerin önceliği kendi vatandaşını korumak olmalıdır. Dünya’nın her yerinde eğitimin, tecrübenin, bilgi birikiminin önemli olduğu mesleklerde, yabancıların çalışmasını düzenleyen kurallar vardır. Mezun oldukları üniversitelerin denkliğine bakılır. Bilgi, eğitim ve tecrübeyi sınamak için sınava tabi tutulurlar. Bunlar veya bunlarla birlikte diğer aranan kriterlerin sağlanması halinde bu ülkelerde çalışmak mümkün olur. Ancak çıkarılması tasarlanan bu kanunun en kritik yanı beyana dayanarak yabancıların çalışmasının kabul edilecek olmasıdır.

Aslında kanun koyucu, tasarının 28.maddesi ile yabancı çalışanlar üzerinde bir denetim mekanizması kurmaya çalışmıştır. 27.01.1954 tarihli 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu’nun 34. maddesini kaldırmış, 35. maddesini değiştirerek yabancı mimar ve mühendislerin çalışma iznini Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı’ndan alma mecburiyeti ve 36. maddesinde yaptığı değişiklik ile de ülkemizde bir aydan fazla çalışan yabancı meslek mensuplarının ihtisaslarına en yakın odaya geçici aza olarak kayıt edilmesini zorunlu tutmuştur.

Kanun koyucunun bu kanunu biraz acele hazırladığını ve yukarıda saydığım önemli ve hassas noktaları gözünden kaçırdığını düşünüyorum. Ancak kanunun halen tasarı aşamasında olduğu da unutulmamalıdır. Mutlaka ilgili kuruluşların, derneklerin ve örgütlerin bu tasarı ile ilgili çekinceleri kanun koyucu tarafından dinlenecektir. Bu minvalde en kısa sürede bu yanlıştan dönülmesini, mühendis ve mimar arkadaşlarımızın mağduriyetinin önlenmesini diliyorum.

Mimar, mühendis, mali müşavir gibi müşterisine somut bir ürün veremeyen ve nispeten yüksek ücretlerle çalışan meslek uzmanlarının kesinlikle bir sözleşme ile hizmetlerini güvenceye almaları gerekmektedir.

Mimarlığın çok güzel bir meslek olduğunu düşünürüm. Hatta meslekten ziyade, bence bir sanat kolu olarak da kabul görmeli. Sizin günlerce tasarladığınız ve projelendirdiğiniz bir eserin tamamlanıp yükseldiğini, vücut bulduğunu düşünmek bile insanın tüylerini ürpertiyor. Ancak düşünerek yaratanların emeğine değer verilmeyen ülkemizde, mimarlar da yaptıkları işlerin ücretini alamamanın sıkıntısını yaşamaktalar. Toptan ya da perakende şekilde müşterilerine bir “şey” satıp parasını peşin alanların dahi kendisini koruması gerekirken, mimar, mühendis, mali müşavir gibi müşterisine somut bir ürün veremeyen ve nispeten yüksek ücretlerle çalışan meslek uzmanlarının kesinlikle bir sözleşme ile hizmetlerini güvenceye almaları gerekmektedir.

Deneyimlerime göre ülkemizde bu tür hizmetlerden faydalanan, ancak somut bir mal almayan müşteriler, sanki bu meslek uzmanları emekleriyle para kazanmıyorlar ya da zamanlarının değeri yokmuşçasına bir muamele ile karşılaşıyorlar. Sözleşmeniz olmadığında iş bittikten sonra duyacağınız “ne yaptın ki?” , “programda çizdin, sanki kendin elinle çizdin” ya da “şimdi olmaz, sonra hesaplaşırız” gibi cümleler sizi daha çok yıpratıp, üzecektir. Herkesin zamanı değerli ve bu zamanı kimse için boşuna harcamayın derim.

Durum böyle olunca, bu tür bir sözleşmenin unsurlarını, olmazsa olmazlarını incelemenin ve mimar dostları uyarmanın gerekli olduğunu düşündüm. Ancak naçizane önerim, siz de işin erbabından yardım almayı ihmal etmeyin.

Mimari proje düzenleme sözleşmesi ile serbest meslek icra eden mimar, yapı sahibinin ileride inşa edilmesini istediği bir yapının mimari projesini üstlenme borcu altına girerken, yapı sahibi ise bu hizmetin ücretini ödemeyi ve gerekli bilgi ve belgeleri paylaşmayı üstlenir. Bu sözleşmede, genel itibariyle, mimarın mimari proje düzenleme borcu, ön proje ve kesin projenin tasarlanması, uygulama ve detay planlarının hazırlanması ile yapı maliyet tavanının üst sınırının hesaplanmasından ibaret olmalıdır. Yani tasarım, hazırlama ve hesaplama edimlerinin iç içe olduğu komplike bir hizmet mimar tarafından yapı sahibine verilecektir.

Sözleşme niteliği itibariyle sinallagmatik, yani iki tarafa da borç yüklemekte olup, kurulabilmesi için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanında bulunması gerekmektedir.

Hukuki niteliği itibariyle mimari proje düzenleme sözleşmesi fikri nitelikte bir iş görme yani hizmet sözleşmesidir. Ayrıca ön proje ve kesin projenin tasarlanması, uygulama ve detay planlarının hazırlanması ile yapı maliyet tavanının hazırlanması mimarın fikri olarak iş görmesinin sonucu olup ekonomik olarak da değer taşıdığından eser olarak sayılmak zorundadır. Bunun sonucu olarak da eser sözleşmesinin konu ve sorunlarına uygulanan Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri mimari proje düzenleme sözleşmesine de uygulanacaktır.

Karşılıklı güven ilişkisi önemli olduğundan, mimar tasarım, hazırlama ve hesaplama ödevlerini özenle yerine getirirken, yapı sahibi de mimarın bu aşamalarda işine yarayacak, talep ettiği bütün bilgi ve belgeleri mimara ulaştırmak zorundadır.

Mimar çalışmalarının ilk bölümünde, geometri biliminin ve tekniğin verilerinden yararlanarak bir tasarım yapmakta ve iş sahibine bağlı olmaksızın bir eser meydana getirmekte iken, çalışmanın ikinci aşamasında mimarın bu tasarımının gerçekleştirilmesi için çalıştığı ve etkin gözetim – denetim yaptığı görülür. Bu nedenle bu sözleşmenin eser ve hizmet sözleşmelerinden oluşmuş bileşik bir sözleşme olarak hukuki tanımının yapılması gerekmektedir. Hukuksal olarak iki bağımsız sözleşme, kendilerine özgü niteliklerini koruyarak ortak bir amaçla bileşik sözleşmede bir araya gelmektedir.

Söz uçar yazı kalır. Bu nedenle sözleşme her ne kadar yazılı bir şekle tabi olmasa da, günümüz koşullarında istenilen korumayı sağlayabilmesi için mutlaka yazılı yapılmasını öneririm. Bu şekilde hem mimarın yapacağı işler kesin bir şekilde çerçeve içine alınır hem de alacağı ücret ve ne zaman hak edeceği belirlenmiş olur. Herhangi bir ihtilaf halinde sıkıntı yaşanmasının önüne geçilir.

Ben meslek hayatımda her konuyla ilgili özel olarak sözleşme yapmayı tercih ederim. Konuları ve tarafları birbirinden farklı sözleşmeleri harmanlayarak karma akitler yapmanın konuyu ve amacı karmaşık bir hale getirmekten başka bir işe yaramadığını düşünürüm. Bazen de sözleşmelerin neden hazırlandığı ve hangi şartları düzenliyor olması gerektiği tam belirlenmeden içerikleri karıştırılır. Bu da tarafları korumaktan ziyade zarara uğratır.

Konumuz olan sözleşme ile karıştırılan mesleki denetim hizmetleri sözleşmesi, teknik uygulama sorumluluğu sözleşmesi, mühendislik sözleşmesi ve inşaat sözleşmesi ile farklarını inceleyelim.

Öncelikle inşaat sözleşmesi ile mimari proje düzenleme sözleşmesinin en önemli farkı, birinin fikri bir edimi yerine getirmek diğerinin ise bir yapı inşa etmek üzere akdedilmesidir. Ayrıca tarafları da farklıdır. Birinin iş yapma borcunu yüklenen tarafının mimar olması gereği kaçınılmazdır. Diğeri arsa ya da kat malikleri ile yüklenici arasında yapılır. Ama uygulamada bazen bunları iç içe karıştırarak değişik ve tanımsız sözleşmeler yaratılıyor. Düzgün ve kuralına uygun hazırlanmayan bu sözleşmeler amacına uygun korumayı da sağlayamıyor.

Mesleki denetim hizmetlerine ilişkin sözleşme ile mesleki denetim hizmetlerini üstlenen mimar, yapının ihalesinden sonra inşaat yüklenicisine yer tesliminde hazır bulunmak, yapı ve tesis işlerinin devamı sırasında yapının onaylı projeye uygun olarak yapılmasını mesleki yönden denetlemek, uygulama sırasında gerekecek değiştirme projelerini ve detay resimlerini hazırlamak, geçici kabulde bulunmak ve bitmiş yapının yapıldı projesini düzenlemek, inşaat işlerinin devamı sırasında inşaatla ilgili her türlü teknik ve mimari konuda yapı sahibine yardımcı olmakla yükümlüdür.

Teknik uygulama sorumluluğu sözleşmesi ise yukarıda sayılan ve mimari proje düzenleme sözleşmesinin konusunu iştigal eden ödevlerin tamamlanmasından sonra gelen mimarlık hizmetlerinin mesleki denetim dışında kalan bölümlerinden oluşur. Teknik denetçi ve yönetici mimar yapının yapı ruhsatı ve ekleri, onaylı proje ve hesapları ile teknik şartnameye göre inşa edilmesini sağlamak, her türlü inşaat, imalat, tesisat ve montajın projelerine ve detaylarına göre boyut ve biçimlerine uygun yapılmasını denetlemekle görevlidir. Bu nedenle sözleşme bu görevin içeriğini ve bundan kaynaklanan konuları düzenler. Ayrıca bu görevlere bir kaç değişik görevin daha eklendiğini uygulamada görüyoruz.

Mühendislik sözleşmesi ile mimarlık sözleşmeleri arasında ise çok keskin bir ayrım bulunmamaktadır. Genel itibariyle mimarlık faaliyetleri estetik ve biçimlendirici alanlarda karşımıza çıkarken, mühendislik faaliyetlerinin teknik ve işlevsellik ile ilgili olduğunu görürüz.

Konunun diğer bir boyutu bir eser yaratmak ile ilgili olunca geçen yazımızda bahsettiğimiz mimari tasarım ve güzel sanat eseri ayrımı da önem kazanıyor. Bildiğiniz üzere Fikir ve Sanat Eserleri Kanunun 4. Maddesine göre mimarlık eserleri güzel sanat eserleri kapsamında sayılmış ise de, mimari projenin kendisi bir güzel sanat eseri değildir. Bu projeye göre inşa edilmiş özel, tek, eşsiz ve estetik nitelik taşıyan bina güzel sanat eseri olarak kabul ediliyor. Bu nedenle mimari proje hazırlama sözleşmesi ile ilgili ihtilaflarda Fikri Sinai Haklar Mahkemesi değil Asliye Ticaret Mahkemeleri görevli oluyor.

Hizmet sektöründe çalışan mimar dostlarımızın proje yapmak üzere anlaştıktan sonra mutlaka imzalaması gereken mimari proje düzenleme sözleşmesinin detaylarını ve özelliklerini genel hatlarıyla açıkladım. Sözleşmeyi kendiniz hazırlayacaksanız, mutlaka üstlendiğiniz yükümlülükleri açık bir şekilde yazmanızı tavsiye ediyorum. Genel geçer kalıplar kullanarak detayları düşünülmeden hazırlanmış bir sözleşme işi yüklenen mimarı zor durumda bırakacaktır. Üstlenilen işlerin detaylandırılması, ödeme miktarı ve zamanı, işlerin aksaması veya hiç yapılmaması halinde uygulanacak müeyyideler gibi konularda karşılaşılacak problemlerin en aza indirilmesi için konusunda uzman hukukçulardan destek alınması tüm tarafları memnun edecektir.